李宇嘉：社会资金对一线城市楼市的追逐 将不会改变

　　沪深楼市新政“落地”后，市场调整明显。中原地产的数据显示，新政首周，上海新房成交面积比前一周下跌60.4%，成交均价环比下跌了3.4%;而深圳新房成交652套、7.05万平方米，分别下滑16%和15.7%，这已经是深圳新房成交量连续5周下滑。二手住房市场调整幅度更大，新政首周，沪深两地二手住房成交量分别下跌30%和50%，挂牌价下调幅度在5%~10%。

　　从二手房上门量、盘客比(放盘量/看房量)、议价空间等前瞻性指标看，当前市场与新政前差别很大。

　　综合各机构判断和笔者市场调研，未来沪深楼市成交量回调30%~50%是大概率事件，价格得不到量的支撑，也会明显下调。成交量下滑较大不能完全认为是政策的原因。相比过去“10年9调”，此轮沪深楼市新政算是“温柔的一刀”。新政最大的特征就是收紧非户籍人口购房，但沪深两地非户籍人口购房占比分别仅为40%和35%。另外，并无政策限制的北京，4月以来二手房市场新增客源和房源分别下降12.4%和9.4%，新增客源已连续5周下滑。

　　因此，沪深楼市回调的根本原因在于市场预期改变。每一次实施紧缩性的政策，预期都会被冲击，这与我国楼市特征有关。对房企、中介、有产者等市场主体来说，楼市景气上升的“正外部性”很强，所以往往楼市过度景气、出现口口相传的泡沫论调后，监管部门才会出面。此时，滞后的政策给敏感脆弱的市场传达了一个不妙的信号，加上楼市信息严重不对称，草根需求端开始出现浓重的观望氛围，表现在成交量骤降以及价格回调。

　　至于此次沪深楼市调整，市场预期改变可能更加明显。沪深楼市新政出炉前，有关楼市泡沫传言甚嚣尘上。首先，目前一线城市房价已经堪比伦敦等国际大城市，但居民收入仅为这些城市的1/5~1/4;其次，按常住人口计算，京沪深房价收入比在20~30倍，意味着绝大多数“刚需”已经不具备房价支付能力了;再次，一年时间内，沪深房价出现了40%左右的大涨，这是史无前例的，投机炒作需求泛滥、场外加杠杆严重。据悉，在2015年四季度，深圳投资性购房占比在40%左右。因此，楼市泡沫化是市场主流论调。

　　因此，新政给市场传达了“挤泡沫”的信号，这不仅加剧需求端“等等看”的氛围，也促使一部分人增加挂牌、降低挂牌价。2015年，深圳房贷平均成数为6.3成，很多人通过场外配资获得首套房资格，变相加杠杆。近期，深圳严格控制首付加杠杆，楼市明显回调在情理之中。

　　但笔者认为，此次新政依然重在抑制需求端，没有触及一线城市楼市这盘大棋的“急所”，如政策导向、货币环境、资产配置等，不会对一线城市楼市中长期趋势产生影响。

　　“十三五”及未来，供给侧做减法与需求侧做加法是经济主基调，楼市去库存要承接去产能腾出来的杠杆，以熨平去产能、去杠杆的阵痛。在需求侧做加法就需要偏宽松的货币环境。