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中山二手房贷款执行“三价合一”

来源:中山日报  梁展宏 中山房掌柜  2021-06-04 07:51:59
[摘要]从今年6月1日起,中山市公积金对二手房交易实行“三价合一”新规,对二手房交易环节进一步规范。

   记者从市公积金中心获悉,从今年6月1日起,市公积金对二手房交易实行“三价合一”新规,对二手房交易环节进一步规范。

  据介绍,所谓“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、国土局计税评估价,三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。这意味着,公积金贷款申请必须是草签合同金额、二手房评估金额、网签价格三者一致,否则不能通过公积金贷款申请。同时,交易物业必须要在无抵押的情况下才可以进行网签手续和申请公积金贷款。

  中山乐有家表示,“三价合一”政策对市民置业的影响,首先体现在买二手房成本的上升。在大家买房的过程中,一般存在“四个价”,分别是:房屋成交价、银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。其中,房屋成交价各不相同,这个由买房双方各自敲定,不在“三价”之中。因此,“三价”为银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。

  举个例子,“三价合一”新政前,一套成交价格200万元的房子,网签价格140万元。之前的银行评估价可以做到约200万元,贷款七成为140万元,买家首付为60万元。而“三价合一”新政后,银行评估价必须和网签价一致,如果网签价为140万元,贷款七成为98万元,首付42万元。如此一来,前后首付相差了18万元。

  反过来,如果把网签价改为200万元,虽然能从银行获取更多贷款,首付更低,但交易双方后续要缴纳的二手房交易税费也相应多了。

  简单来说,在三价合一的规定下,购买二手房的门槛和成本抬高了,买家可能从银行贷到的资金少了,首付压力随之增加。而这种买家的首付压力,无形中会传导到放盘的卖家手上。

  “从市场管理的角度来看,‘三价合一’的另一个作用在于进一步规范市场交易行为。”中山乐有家营销总裁李功镇介绍到,在正常的市场中,买方本就应当按照真实的房屋成交价格向银行申请相应比例的按揭贷款,而卖方也应当按照真实的房屋成交价格,向税务部门申报缴纳相应的增值税以及个人所得税。但由于银行、房管以及税务等部门系统的各自独立性,让大部分买卖双方在二手房屋交易时,能在银行贷款以及税费申报上“钻空子”。反观执行“三价合一”新规后,二手房屋买卖中正常的贷款及申报税费行为将得到进一步落实,从而避免个别交易双方谋得高额银行贷款或者通过“阴阳合同”的方式低价申报税费。

  另一方面,有业内人士指出,在今年“三道红线”的考核下,加上银行严控经营贷、消费贷流入房地产市场的大背景下,一季度以来中山房贷放款额度显著收紧,利率相应走高。而此番公积金“三价合一”新规的出台,一方面是为了规范整个二手房交易市场秩序,降低市场潜在交易风险,另一方面也是在适应当下房贷市场收紧的现实。

  

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责任编辑:郑春华

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