北京“高价地集中营”存风险难解套 平均四年才见盈利

　　当北京六环外地块拍出3.3万元/平方米的楼面价时，开发商还能高调地声称对高价抢来的地有信心吗?

　　“2016年北京楼市将产生波动，年底时或将迎来一波低潮。”某机构房地产分析师曾向《证券日报》记者直言，越来越多高净值人群去海外置业，高价地同区域内存量市场的高端项目也将对其造成冲击，北京疯狂的地价将导致未来上市的项目经营风险加大。

　　值得注意的是，在这个高价地集中出炉的北京冬天里，土地市场的火热已经成为常态。据亚豪机构统计，2015年，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价每平方米超过5万元的住宅用地已经有10宗之多。

　　更重要的是，亚豪机构截取了自2005年-2014年的10年时间里，每年北京成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的地块，共20宗。除了大龙地产退地的高价地外，其余19宗现在虽均处于正常开发、销售状态，但也提示出高价地的风险所在。

　　亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个高价地盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年时间。

　　高价地集中营存风险

　　据亚豪机构统计，上述20宗高价地分别位于北京9个行政区。其中朝阳区和顺义区各4宗，朝阳区经济活跃、财富人群集中，顺义区则凭借临空经济带和中央别墅区，双双摘得高价地桂冠;孕育高价地技能位居次席的是传统教育强区海淀和题材众多的后起之秀通州，各3宗;另外，丰台区曾诞生2宗高价地，西城区、大兴区、门头沟区、平谷区1各有一宗高价地。

　　而这19宗高价地中，还曾出现一个特例。2009年11月20日，大龙地产通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，这个数字创造了当时北京市土地出让总价和楼面价的最高纪录，而后由于大龙公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同，被取消竞得资格。

　　更重要的是，其余19宗曾经的高价地中，除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均以上市，从拿到到首套签约的平均周期为28个月，相比12个月-18个月的正常节奏，高价地盘的上市周期明显滞后。

　　亚豪机构称，最漫长的地块当属小巨人李泽锴旗下的子公司于2006年竞得的工体北路4号院地块，沿袭港派传统的囤地增值的开发模式，该地块在静置3年后，被李泽锴卖给了瑞安置业，又经历了2年时间，才于2011年12月份开始销售，该宗地块从出让到入市的时间整整跨过了5年。

　　对此，郭毅称，高价地以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分高价地位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏，等待楼市成长的代价。特别是高价地盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令高价地盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

　　事实上，《证券日报》记者也注意到，为了消化高价地，开发商付出的代价并不低，甚至导致某些企业改变股权结构，引入大股东，欲依靠大股东背书需求资金支持，转变战略投资决策。

　　平均4年才回本

　　根据前文所示，亚豪机构分析得出的结论是，11个高价地项目平均需要4年才到盈亏平衡点，但这并不意味着今年拿到高价地的开发商花费4年时间也能够解套。

　　郭毅分析，早期高价地的地价尚在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松，如果高价拿地的是大型房企，依托其领先的产品研发和市场营销能力，能够很好地实现快速销售、回笼资金，因此能够很快地达到盈亏平衡点。

　　比如2005年金地摘得的马驹桥地块和龙湖摘得的顺义后沙峪地块，分别开发了金地格林小镇6和龙湖滟澜山，两项目于2007年年中先后入市，均在开盘后的数月时间便回收了全部土地成本。

　　但是，这样的案例仍在少数，目前，19个高价地盘中仍有8个的销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里，每一年的单价高价地和溢价率高价地，换句话说，2011年之后的高价地，截至目前仍未解套。