“光明系”地产重组上市巨量土地待盘活 开启多元化

　　日前，海博股份(600708.SH)重大资产重组终于收官，并顺利更名“光明地产”。这意味着自2014年6月海博股份公布重组方案起，历时近一年半的资产重组工作落下帷幕。更名之后，新的上市平台光明地产将以房地产开发经营、冷链物流、养老健康为主业。

　　据悉，光明地产不仅是农工商房地产(下称“农房”)的资产置入，未来还将扮演光明食品集团资源整合者的角色，逐步参与开发、整合和建设集团旗下的相关房地产资源。这意味着上海本地又一家大型国企光明集团手中百亿的地产资产终于找到了资本市场的出海口。

　　光明地产本次重组将发展空间不大的出租车业务及不锈钢制造业务置出上市公司以后，注入的房地产开发等业务将成为新上市公司多元业务的核心一环。光明地产希望利用自身在上海的优势，逐步跃出房地产一次性消费的框架，提升整体的盈利水平。

　　巨量土地的价值

　　“农房更大的价值将在上市之后体现，如果晚一年上市，农房的估值可以超过100亿。”农房董事长张智刚在一年前曾对外公开表示，当时外界正在质疑其估值80亿水分过多。

　　农房作为上海本地开发商，近年来的销售表现并不甚理想。根据克而瑞发布的房企年度销售TOP100排行榜，农房2014年全年销售额76.4亿元，排名90位;2015年上半年累计销售42亿元，排名全国88位。不过随着重组完成，资本市场将成为农房与光明集团对接的最好纽带，借助光明集团手中的资源，农房可获取大量廉价土地。

　　农房方面表示，完成上市之后，光明集团在上海拥有的物流用地、工业厂房以及农业经营性用地，将从战略上以“退二进三”(将低效利用工业用地和淘汰落后产能工业用地改造优化，进行土地变性用于发展第三产业)的模式成为农房扩充土地储备的重要“粮仓”，通过工业用地二次开发、城市更新等资源方式来进一步支持光明地产的未来发展。

　　此前有媒体披露，光明食品集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市。

　　张智刚也曾透露，农房上市之后，光明集团会发挥自身的资源优势帮助农房在土地市场获取资源。

　　通过梳理不难发现，农房早在几年前就已经在土地市场进行储备布局。根据公开资料，2013年2月至2014年2月间，农房累计增加项目25个。这一土地储备数据与公司再往前三年的土地储备总和相同。在这些土地储备中，上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。然而，到了2015年，农房开始快速地收缩拿地速度。海博股份三季报显示，2015年1~9月，农房新增储备面积64.23万平方米，上年同期为123.86万平方米，同比下滑48.14%;1~9月，农房新开工面积为 127.7 万平方米，上年同期为 134.7 万平方米，同比下降 5.20%。

　　“2013年~2014年，全国重要城市的土地价格还未快速上涨，农房在这个时间点“囤货”，在拿地价格上占得了先机。农房宣布借壳上市之后，这些存量土地成为了公司做大资产和估值的重要筹码。在登陆资本市场之后，光明集团的土地资源注入得到了最高效的渠道，这也不难理解2015年农房收缩拿地。”上海链家市场研究部总监陆骑麟分析称。

　　多元化

　　除了扩大其土地储备，农房的多元化也将依托光明系的产业链优势展开。