郁亮:楼市不存崩盘风险 刹车不能踩太久

　　不能今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”，房地产行业需要健康稳定发展

　　有人简单地认为，对于房地产企业而言，房价涨得越快越高，日子就越好过。他们的真实想法是这样吗？

　　“作为吃这碗饭的人，我们希望是‘常吃常有’，而不是‘暴饮暴食’，今天‘鱼翅捞饭’、明天‘喝西北风’。如果房价暴涨暴落，对所有人都是伤害，对我们也不例外。”郁亮坦言，实现健康稳定的发展，是房地产企业与老百姓共同的目标。

　　那么，“健康稳定发展”包括哪些方面，应该如何界定呢？郁亮描绘了三个标准：

　　第一个标准，是行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来。一个城市要发展产业，需要相对合适的房价，否则留不住人；老百姓要有获得感、幸福感，也需要住有所居，“人人头上有片瓦”。

　　第二个标准，行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献。“房地产业每年有10万亿元左右的销售额，相关的上下游产业链很长，牵扯面很广。”郁亮表示，目前房地产一年的增加值占GDP的比重已经超过了6%。“我国经济正处于三期叠加、转型升级的关键阶段，需要保持房地产市场平稳发展、避免大起大落。”

　　第三个标准，就是不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫，从而给国家造成金融风险。

　　价格是市场的风向标，房价也体现着房地产市场的健康水平。那房价如何变化才是最理想的呢？

　　“在中国，有房的人还是大多数。住房是家庭一生最大的消费，也蕴藏着一个家庭最大的财富。如果房价下跌，大多数人并不会得益。当然，房价过快上涨也会带来不少问题。”郁亮觉得，如果一座城市的房价能随着居民收入的增加实现温和上涨，增速又比居民收入的增速略低，应该是最理想的选择。

　　“刹车”不能踩太久，光调控需求还不够，要建立长效机制，让普通人住上好房子。

　　“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。”在郁亮看来，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。

　　对此，郁亮给出了具体建议：建立土地多元化供应制度，增加土地供给；通过政策倾斜，提高居住用地比例；完善相关标准，提高土地使用效率。

　　“现在大中城市盖楼，最大问题是土地供应量不足。表面上看，这些城市能用于开发建设的土地确实很少了，但往深里分析，也与土地供应制度有关。”郁亮认为，过去城市发展起步阶段，土地强制收储、政府“一个口子”供地的方式曾经发挥过重要作用，但在目前，存量土地渐成主流，征收拆迁成本大幅提高，“地拆不动，就供不出来”。

　　他建议，我国可以探索建立土地市场多元化供应制度，允许让有土地一方根据规则跟买地的人谈、让市场主体自行谈判交易，从而提高存量土地流转效率、快速增加有效供给，“这也将从根本上缓解供需矛盾、遏制房价的过快上涨。”

　　“在东京、巴黎、伦敦等很多城市，工业用地占土地供应的比例仅为6%左右，国内城市却往往在百分之十几以上，由此也挤压了住宅用地比例。”郁亮告诉记者，像北京、上海、深圳，居住用地占城市建设用地面积的比重不足东京的一半，“厂房建得再多、GDP做得再大，企业员工买不到、买不起房子，也不利于城市的长远发展。因此，未来土地用途应该更多向住宅倾斜。”

　　“按今天的建筑技术水平来讲，容积率是可以提高的。在寸土寸金的城市里让楼往高空发展，完全能把土地节约出来。”郁亮坦言，目前的行业标准对容积率的要求还有些保守。

　　此外，有些建筑业中的技术标准还是上世纪50年代延续下来的，与现实不相适应。比如，一些城市依然要求，冬至或大寒那天，屋内日照时间要超2个小时。

　　“作出这个要求，是因为那时大多数老百姓家里没有暖气。但现在取暖条件改善了，2小时日照也可以没有啊。”郁亮补充道，随着机械通风技术的成熟，也不一定非得要求明厨明卫，“要让更多普通人有便宜房子住，这些影响房间布局、推高建设成本的要求其实可以研究作出改变。”

　　郁亮还认为，在商品房市场外，应大力发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房；借助轨道交通，加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群，从而疏散核心城区人口，并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

　　房地产市场长期健康发展，既要靠市长，也得靠市场。房地产企业作为市场主体，应该如何作为呢？

　　“企业就干一条，就是提供城市里面需要的产品和服务，为普通人盖好房子，盖有人用的房子。”2016年，深耕房地产业28年的万科首次跻身世界500强。

　　在郁亮看来，今后行业集中度会越来越高，龙头企业的责任也会越来越大，“我们一直不做地王、不囤地、不捂盘，而是追求做好房子、好服务、好邻居。作为城市配套服务商，我们要跟着城市发展变化走、跟着客户变化走。”

　　如何跟着变化走？

　　郁亮举例说，当前，年轻一代消费观念转变、互联网技术应用、人口老龄化等趋势催生了大量新型房地产服务需求，养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域刚刚起步，“我们要围绕这些变化做出改变。比如，在北上广深等城市发展青年公寓，把闲置的、低用途的住宅改造成适合年轻人居住的空间；又如，在社区里建设养老院等等。”