豪宅厮杀只能拼面积 赠送没有最多只有更多是陷阱吗

    豪宅市场的巨大放量带来的激烈竞争，使得这些位于金字塔顶端的产品正摩拳擦掌、在营销手段上八仙过海、全力加码。可面对飙升的地价和各项成本，面对老板施加的种种利润要求，豪宅们也只能拼了，拼什么？拼价格？那还是豪宅吗？拼服务？那是后期的内容，前期怎么体现？思来想去只能拼面积！房本上的单价有地价和各项成本扛着呢，但实际使用面积呢？且看开发商各显其能吧。

　　赠送没有最多只有更多

　　位于北京的某别墅项目日前开放其样板间，在参观完中规中矩的地上3层之后，销售人员向包括记者在内的多位参观者不无“炫耀”地表示：“地下部分才是我们项目的核心亮点。”

　　话音未落，记者已经跟随其通过电梯来到地下。记者看到，地下部分共分为三层，地下一层为会客和休闲室，地下二层为储藏室，地下三层为车库。巨大的挑高将地下一二层打通，来自地面的自然采光让地下室能够享受与外界一样的光线。销售人员告诉记者，项目的地下空间纵深超过7米，全部为赠送，“如果业主愿意的话，还可以在宽度和深度上再挖一些”。

　　据了解，该项目的规划建筑面积为不足400平方米，但实际交房面积超过500平方米，样板间的面积更是高达600多平方米。

　　无独有偶，近日记者在京西某别墅项目看到了更大规模的赠送。该项目包含地上4层(含阁楼)、地下3层以及花园和阳台部分，200多平方米的房本面积实际得房面积超过500平方米。大规模的面积赠送大大降低了项目的平均单价，逾5万元/平方米的售价几乎被拦腰斩断。在如此低价的诱使下，尽管是别墅项目，但看房人仍然趋之若鹜。

　　“对于独门独院的别墅产品来说，开发商‘送面积’的方法更为便捷”，北京某高端项目营销负责人告诉记者。虽然去年7月1日住建部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》，严控了各种送面积、偷面积的行为，但市场上仍有不少“破解”的方法。该人士告诉记者，一般的做法是，把地下室按车库设计标注报批、把入户花园设计为悬挑结构、调整窗台、飘窗和夹层的高度等。以地下车库为例，据记者了解，少则3米高，多则六七米，甚至9米高，别说隔两层，隔三层都很宽裕。

　　豪宅营销加码

　　“在新版规范之下，理论上很多面积是不能赠送的，但在执行上，开发商总是想提高一些项目的附加值，让项目更好卖一些。”

　　伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉告诉记者，对于豪宅产品来说，“送面积”往往被作为附加值招徕客户，以往由于相关方面监管不严或在制度标准上存在一定的疏漏，使得这样的情况屡有发生。在我国华南区域的一些楼盘项目中，“送面积”的好坏甚至一度成为决定一个项目销售好坏的关键因素之一。

　　目前一些“送面积”的项目，不排除一部分是去年7月份也就是在新版规范出台之前报批和开工的项目，因此可以说是侥幸逃过了政策层面的监管；而另外一部分，则是在新版规范出台之后，仍然利用政策上的漏洞，这种情况在别墅和豪宅市场上更为普遍。

　　“尽管新版《建筑面积计算规范》叫停了开发商各种‘送面积’的做法，但豪宅产品仍然大行其道，这其中也有不得已的理由。”某别墅项目销售负责人告诉记者。据了解，从去年开始，该别墅项目入市时间一再推后，面对相同区域内多个相似定位的竞品，该项目试图通过不同面积的赠送来吸引购房者，“楼栋部分仅赠送的院落面积就与房子本身的建筑面积一样大”。