华发曲线进京 首涉朝阳区一级开发的拿地逻辑

数据显示，2016年初绿城九龙仓联合体曾以51.35亿元竞得朝阳区将台乡驼房营村一宗宅地，可售商品房部分楼面价高达5.5万元/平方米。

　　实际上，十年前北京酝酿将土地一二级市场分离，从事土地一级开发的开发商不再拥有“直接从事土地二级市场开发”的特权。从实践情况看，近年来北京仍陆续出现一级开发商通过公开竞价方式成为二级开发的主体。

　　10月9日，大兴亦庄经济技术开发区一宗地块公开出让，经过47轮的现场竞价，最终被博大新元以总价21.1亿元、溢价率约为39.7%竞得，楼面价2.08万元/平方米。值得一提的是，博大新元正是该地块的一级开发商。

　　　一二线布局

　　对于中标朝阳区一级开发，接近华发股份的人士对观点地产新媒体回应称，此次中标是公司战略性进入北京市场的一部分。而被问及未来是否参与北京土地的竞拍时，该人士并未给予正面回答。

　　据观点地产新媒体了解，目前一线城市仍是开发商最为关注的区域。仅就北京而言，在10月份新政前夕，朝阳、丰台等地先后拍出区域高价地，楼面价接连突破5万关口。为控制地价合理区间，北京目前甚至推行“限房价、竞地价”的土拍政策。

　　接近华发股份的人士谨慎地表示，目前北京的土地价格相对有点高，公司在涉足朝阳区一级开发的同时，择机寻求拿地机会。

　　这和华发股份进入2016年以来的投资风格相吻合。观点地产新媒体不完全统计，截至目前，华发股份年内仅在珠海、苏州获得三宗土地，权益价格35.7亿元;相比之下，2015年全年，该公司在珠海、上海、南宁、武汉等地拿地，权益价格高达155.4亿元。

　　在2016年中报解读电话会议上，华发股份董秘侯贵明曾解释拿地较少的原因：一是公司自2013年到现在加杠杆比较高，下半年不会再高杠杆拿地;第二，土地市场过热，不去凑热闹，对于拿地的同行也不能随意评判对错，只能交给时间去检验。

　　在拿地策略上，侯贵明进一步表示，华发将对各个城市“因地制宜进行调整”，包括一级开发。除了一级开发外，公司也可以通过集团注入、托管、旧改和并购等方式拿地。

　　数据显示，截至2016年6月底，华发股份土地储备计容积率建筑面积825.44万平方米，其中珠海大本营占比约30%，一线城市(上海、广州)占比约7%，其他核心二线城市武汉、大连、南宁、苏州累计占比约30%。

　　市场人士对观点地产新媒体指，相比于拿地，对于现阶段的华发股份而言，自2014年以来其获得的多达20余宗地块已陆续开工，筹措相应数额的开发建设资金成为更为重要的事项。

　　据不完全统计，从6月至今，华发股份累计为珠海、苏州、南宁等地项目借款或担保资金接近50亿元。9月13日，该公司还完成20亿元公司债券认购缴款，票面利率为3.85%，期限5年。