华发曲线进京 首涉朝阳区一级开发的拿地逻辑

　　2016年鲜有拿地的珠海国企华发股份，近期终于在北京市场打破了沉默。

　　近日，北京市规划和国土资源管理委员会网站发布公告，华发股份控股子公司北京星泰通府置业有限公司中标朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目，项目涉及地上物拆迁约17.47万平方米。根据开发周期不同，该项目利润率上限为8%-15%之间。

　　尽管一线城市是华发股份发展战略中的重要部分，但通过一级开发进入仍是首例。过去三年间，华发仅在广州、上海两地通过招拍挂便累计斥资逾155亿元(权益价格)拿地，所获地块亦不乏高价地。

　　华发股份此举也是北京土地一级开发的“企业主导型模式”又一体现——开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前，包括北京城建、SOHO、北辰、首创等企业均有涉足这类型一级开发业务。

　　市场人士对观点地产新媒体指，驱动企业竞相追逐土地一级开发的原因，在于他们通过这种方式对地块的盈亏平衡点等状况了解清楚，比其它企业更有优势，容易在招拍挂环节竞得地块。“即便未来拿不下朝阳区地块，华发做一级开发也可以保证收益。”

　　对此，接近华发股份的人士回应观点地产新媒体称，目前北京土地价格较高，公司并不急着拿地，但中标朝阳区地块仍具有“桥头堡”意义，“先做一级开发，后续再寻求拿地机会。”

　　曲线入京城

　　朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目招标公告显示，该项目东至将府庄园敬老院东边界，南至将府庄园敬老院南边界、铁路大环内绿化带，西至庄园西路，北至庄园北路。

　　华发股份披露，该项目代拆用地约27.4公顷，涉及地上物拆迁约17.47万平方米。项目主要工作包括前期手续的办理、征地、拆迁补偿的实施、市政基础设施建设、验收入市交易及相关后续事项。

　　市场人士向观点地产新媒体介绍称，北京的土地一级开发主要采用“固定比例收益模式”。这种模式主要有三种形式，一是由土地储备机构主导，开发企业仅仅具体执行一级开发相关事务;二是开发企业自行筹措资金并组织实施征地等程序，利润率为开发成本8%;三是政府承诺收益保底，开发企业获得最低收益(通常为12-15%)。

　　从华发股份中标朝阳区项目的公告可以确定，该公司主要的开发模式综合了上述模式中第二、三种形式。

　　据其披露，公司在土地一级开发的周期为12个月，利润率上限将达15%;周期24个月，利润率为14%;周期36个月，利润率13%;周期48个月，利润率12%，60个月，利润率10%;72个月及以上，利润率8%。

　　在市场人士看来，目前政府基本负责组织北京的土地一级开发企业的招标工作，制定征地、拆迁安置补偿条件和标准，这限制了开发企业从降低和压低补偿安置条件中获取利润。

　　接近华发的人士对观点地产新媒体表示，由于不是购地，因此公司无需承担土地波动的风险。剔除开发成本后，公司可以取得的收益为8%-15%，也就是说一级土地整理越快，利润就越高。

　　资料显示，华发股份中标的朝阳区项目的土地一级开发投资总额全部由开发主体自筹，预计投资额22亿元。

　　谈及拿地原因，市场人士倾向于认为华发股份旨在借一级开发争取在北京核心区寻求拿地机会。在他们看来，实际上开发商通过这个过程可以对地块更为了解，在土地进入公开竞价环节更有信息优势。

数据显示，2016年初绿城九龙仓联合体曾以51.35亿元竞得朝阳区将台乡驼房营村一宗宅地，可售商品房部分楼面价高达5.5万元/平方米。

　　实际上，十年前北京酝酿将土地一二级市场分离，从事土地一级开发的开发商不再拥有“直接从事土地二级市场开发”的特权。从实践情况看，近年来北京仍陆续出现一级开发商通过公开竞价方式成为二级开发的主体。

　　10月9日，大兴亦庄经济技术开发区一宗地块公开出让，经过47轮的现场竞价，最终被博大新元以总价21.1亿元、溢价率约为39.7%竞得，楼面价2.08万元/平方米。值得一提的是，博大新元正是该地块的一级开发商。

　　　一二线布局

　　对于中标朝阳区一级开发，接近华发股份的人士对观点地产新媒体回应称，此次中标是公司战略性进入北京市场的一部分。而被问及未来是否参与北京土地的竞拍时，该人士并未给予正面回答。

　　据观点地产新媒体了解，目前一线城市仍是开发商最为关注的区域。仅就北京而言，在10月份新政前夕，朝阳、丰台等地先后拍出区域高价地，楼面价接连突破5万关口。为控制地价合理区间，北京目前甚至推行“限房价、竞地价”的土拍政策。

　　接近华发股份的人士谨慎地表示，目前北京的土地价格相对有点高，公司在涉足朝阳区一级开发的同时，择机寻求拿地机会。

　　这和华发股份进入2016年以来的投资风格相吻合。观点地产新媒体不完全统计，截至目前，华发股份年内仅在珠海、苏州获得三宗土地，权益价格35.7亿元;相比之下，2015年全年，该公司在珠海、上海、南宁、武汉等地拿地，权益价格高达155.4亿元。

　　在2016年中报解读电话会议上，华发股份董秘侯贵明曾解释拿地较少的原因：一是公司自2013年到现在加杠杆比较高，下半年不会再高杠杆拿地;第二，土地市场过热，不去凑热闹，对于拿地的同行也不能随意评判对错，只能交给时间去检验。

　　在拿地策略上，侯贵明进一步表示，华发将对各个城市“因地制宜进行调整”，包括一级开发。除了一级开发外，公司也可以通过集团注入、托管、旧改和并购等方式拿地。

　　数据显示，截至2016年6月底，华发股份土地储备计容积率建筑面积825.44万平方米，其中珠海大本营占比约30%，一线城市(上海、广州)占比约7%，其他核心二线城市武汉、大连、南宁、苏州累计占比约30%。

　　市场人士对观点地产新媒体指，相比于拿地，对于现阶段的华发股份而言，自2014年以来其获得的多达20余宗地块已陆续开工，筹措相应数额的开发建设资金成为更为重要的事项。

　　据不完全统计，从6月至今，华发股份累计为珠海、苏州、南宁等地项目借款或担保资金接近50亿元。9月13日，该公司还完成20亿元公司债券认购缴款，票面利率为3.85%，期限5年。