临深片区楼市数据出炉 中山房价四年半上涨1800元/㎡

　　“天秤、天蝎、处女等三个星座的人群购房数量，稳坐中山、东莞、惠州的前三名！”近日，家家顺发布了《临深楼市研究报告》（以下简称“报告”），对中山、东莞、惠州三个新旧“临深片区”从2012年起至今年上半年的一手楼销售数据作出了统计。

　　除了对房价、销售数量等传统数据作出统计外，该研究报告更统计出不少有趣的数据，如购房比例最高的星座、单身群体购房的数量。数据显示，从2012年至2016年上半年，中山的房价累计上升1800元/平方米，大部分楼盘的涨幅并未如想象中高，中心城区仍有不少“低”价房。

　　房屋价格

　　东区大部分楼盘均价涨幅达17%

　　从去年年初开始，市民陈先生四处考察看房，但一直没有出手买房，这令他有些懊恼。“我现在决定要在城区内找一套二手房，不能再等了。”陈先生对楼市的印象，与不少市民相符，“一年翻了一倍。”“购房款多出几十万元。”

　　然而，这样的印象与市场统计数据并不完全相符。报告对中山从2012年起的住宅成交量和均价变化作了统计，深中通道预期明确，对中山楼市影响巨大，2012年至2014年3年间，无论是成交总量和成交价格都在波动范围，2015年虽然成交量完全上去了，但并未直接反映在房价上，房价甚至比2013年的5740元/每平方米还要低几十元。2016年上半年受到深中通道的政策红利影响，中山成为新晋的“临深”区域，楼市量价齐飞。

　　同样的情况发生在老牌“临深片区”东莞和惠州。从数据上可以看到，三地的楼价走势几乎是一致的。5年来的变化趋势和升价拐点基本相同。2012年，中山平均成交价是5235元/平方米，成交数量在54692套。2016年上半年，成交均价是7019元/平方米，总成交量已超过2012年全年，达到55391套。照这个趋势，今年成交总量将有望突破10万套。4年半时间，中山楼价累计上升1784元/平方米，升幅为34.1%，年均上升7%左右。而同期，东莞、惠州的升幅分别为50.6%和40%，均高于中山。中山也是三地当中唯一涨幅低于2000元/每平方米以下的。

　　楼价有所上涨，但涨幅与民间印象并不相符。即便单限于中心城区，房价“翻一番”的状况，也仅限于数个中山路的沿线楼盘，它们也是房价上升最快的几个楼盘。万科柏悦湾从2014年12月最低售价的6675元/平方米上升至现在的15000元/平方米（二手房报价也超过12000元/平方米），天奕国际从2014年底最低的5500元/平方米升至现时的12800元/平方米。

　　中山合富辉煌提供的数据显示，上半年东区、石岐区这两个中心城区的房价分别为7630元/平方米、7435元/平方米，年内同比分别上升17%、14%，这显示大部分楼盘的涨幅并未如想象中高。事实上，虽然整体有所上涨，但以深中通道为卖点的数个盘是拉动整体上升的主力。中心城区内仍然有售价不太高的房源，这也是本地市民值得关注的焦点。链家地产中山东区业务的总监曾敏就告诉笔者，中心城区仍有部分“低”价房在售。位于石岐区兴利路的中海锦城目前最低报价就是7600元/平方米。位于东区悦城路的映翠豪庭最新报价则在8200元/平方米左右。

　　贷款情况

　　使用公积金贷款比例减少81.8%

　　房价上涨，选择按揭贷款购房的人群比例也不断增加。2012年按揭购房与一次性付款购房的比例为62：38，到2016年上半年这个比例变为95：5。而贷款成数，也由2014年的64%上升至今年上半年的70%。

　　与此同时，选择商业贷款的人群比例，从2014年的89%上升至2016年的98%。使用公积金贷款或组合贷款的比例，则从11%降至2%，下降幅度达到81.8%。虽然整体销售数量有增长，但以现有数字计算，2014年使用公积金贷款的人数有约7000人左右，而2016年上半年这个数字约为1100人，成功申请公积金贷款的人群数量明显减少。这到底是由什么原因造成的？

　　曾敏认为，按揭比列提升，商业贷款增多以及申请公积金贷款的人群比例较少，主要是由房价提高、公积金限制以及购房群体改变等三个原因所造成的。“房屋总价上升，每间房需要多付二三十万元，购房的成本和压力增大，因此按揭群体以及按揭成数也自然上升。另一方面，公积金贷款的数个限制条款，也让购房者选择商业贷款。公积金贷款是认房又认贷的，一套房贷款未交清，二套房的贷款不能申请公积金。而三套房无论如何不能够使用公积金。因此限制了不少人使用公积金。其次对于144平方米以上、15年楼龄以上、楼面单价超过市场平均价太多或者商住两用的房子一律不能够使用公积金贷款。”如曾敏所言，按照目前的公积金贷款规定。中山东区不少新盘，以及坦洲等热门镇区的不少楼盘均不能够使用公积金贷款。

　　事实上，买房群体的变化才是构成使用公积金贷款比例下降的主要原因。谢仲娟告诉笔者，“以我们的内部观察，2015年第四季度前，中山购房客当中，有接近九成是本地客，而现在以中心城区范围计算，本地购房客仅占三成左右。外地购房客当中，大部分又是已经拥有数套房产的投资客，因此他们很难使用公积金贷款。”曾敏也表示，“二套以上购房客的比例已经超过六七成，现在大部分购房客都是以改善住房条件或投资为主，首次置业的人群并不多。”

　　购房风格

　　三居室房屋占比翻倍 单身购房人群增多

　　四年半以来，中山新房住宅面积占比变化并不大。90—120平方米面积段的新房占比稳定在42%—45%，是最热销的面积段房型。但从住宅户型来看，则有比较明显的变化。三房户型成为热门的成交户型，而一房户型的成交则逐步减少。

　　2012年，中山市面在售户型当中，一、二、三、四房的占比分别为23.89%、33.63%、31.86%、10.62%，至今年上半年，一次变化为5.86%、16.76%、67.02%、10.36%。三房户型明显增多，占比上升超过1倍。

　　按面积段划分，户型变化不大，但同时房间数量又增多，是怎样的原因造成了这样的购房趋势改变呢？谢仲娟认为，三房户型一直是热销户型，销售占比增加并不奇怪。“小三房的总价较低，户型合理无论是转卖或出租都比较容易。流通性高，因此保值空间也大，这是投资客热衷小三房的原因。”

　　而曾敏则认为，二胎政策的开放导致市场需求和开发商设计规划发上了变化。“以前的大二房，受很多本地家庭所喜爱。家长住一间，孩子住一间。大二房空间足够，是市民改善住房的选择。而随着二胎政策的开放，市民对房间数量的要求肯定是提高了。目前市场上的，小三房户型比大二房户型更受欢迎。”

　　报告当中，对中山购房者的平均年龄、婚姻状况以及原籍地等信息都作出了统计。四年半以来中山购房者的平均年龄无明显变化，2012年是35.4岁，2016年为35.1岁。

　　从婚姻状况划分，未婚购房人士的占比升上超过2倍。2014年单身购房人群仅占3.12%，2016年上半年上升至10.65%。而从原籍地统计，两湖一广的人群是购买中山房产的主力。本省原籍购房客占比超过三分之一，达到38.87%，湖南湖北两地则分别占比12.85%、9.3%。