中山商业地产过剩转型寻突破 交通疏导成竞争关键点

   中山商业地产超标了吗？随便一个人都能做商业地产的时代是否过去？未来商业地产的发展又如何给自身定位？3月28日下午，商业地产资深人士、高德商房执行董事谈子信、中山市经济研究院常务副院长梁士伦、房地产专业人士黄峻、广州赢商房地产有限公司总裁吴传鲲这四大专家学者齐聚“3·28中山商业地产发展趋势”论坛，共论中山商业地产未来走向。

  商业地产过剩转型升级寻求突破

  据不完全统计，近几年，中山已有、在建、准备建的商业地产总量约400-500万平方米。中山才300多万常住人口，平均每人就有1.2平方米，从数据上看，似乎已经超标，那么结合本地的实际情况来看，中山的商业地产是否已经饱和了呢？

  对此梁仕伦表示，从中山城市规模看，确实是过剩了，并且存在分布不合理的问题，有些地方扎堆发展，有些地方又不足。“商业地产过剩是全国性问题，好消息是商业行为也在推陈出新。比如中山较早的商业地产是沙岗墟，后来有步行街，后来又有商场、综合体、CBD，新的模式总在替代旧的模式。随着旧模式的淘汰，中山商业地产不一定饱和。”黄峻说。

  对于黄峻的看法，吴传鲲表示认同，他认为中山实际还有很大空间，因为商业地产是动态的，随着消费行为和模式升级，原来的量可能不够，需要新的。单一商圈将变成多核商圈，属于动态更新。

  商业地产切忌分割出卖

  在论坛上，谈子信将转型做商业地产的房产商比喻为被迫结婚、生子的未成年人，不仅是基于房产商经验不足，更是对未来发展形势的错误预判。

  “个人认为，做好商业地产，首先要考虑客户需求，招商思维要前置；同时考虑消费者需求，运营思维要前置；客户群要细分，大家都一站式，什么客户都来，就没搞清楚定位。”吴传鲲建议，中山商业地产开发商要从战略考量，进入商业地产要慎重，否则产权卖散了，天天扯皮；没做好，又浪费了大好的地段和资源。

  针对吴传鲲提到的产权问题，梁士伦做出了一定补充，他认为与住宅地产的一锤子买卖不同，商业地产重在后期维护。这就意味着商业地产建成后忌讳分割开卖，因为产权分散了就无法按经营者思路选定业态和整体运作，这是中山目前商业地产所面临的最大风险。“所以我想对开发商说，千万不可贸然分割出售产权，否则你不但不一定能卖好价钱，还会坑一批买了产权的散户。”

  未来商业地产赢在细节

  提出问题，是为了更好地解决问题。面对商业地产所面临的种种挑战，业内人士也给出了对未来商业地产发展的建议。其中，“交通疏导”成为未来竞争的一大关键点。

  “评估商业地产有个‘厌恶指数’，有的商场我不去，离它1公里已经在堵车了；到了跟前，有人随意停车放老人小孩在商场门口下来，又添了堵；去到停车场入口，只有一个杆，前面新手半天车下不去，又堵；进去，找不到车位，找到了又找不到电梯入口……这些细节都在扣分。”黄峻坦言，未来10-15年，商业地产斗的是“交通疏导”，细到停车后多少步走到电梯口，停车场斜坡坡度和减速带高度这样的细节。

  而梁士伦也表示，商圈还需要特色文化的支持以及路网的承接。“作为较为传统商圈的代表，中山的孙文西步行街也算是一种时代与文化的象征，然而除了特色骑楼，经营项目都没有什么文化特色，而且租金太贵，交通也不方便，以致现在整个‘堕落’了。”梁仕伦建议，步行街要活起来，首先要从轻轨北站建一条轨道交通，沿着河边接驳到商圈来，遗憾的是这个建议从2007-2008年提出至今仍未能得到实现。