楼市330政策落地置业门槛降低 二手房市场或将更活跃

    自2011年开始，我国将二套房商业贷款首付提高到60%，部分城市后来还提高到70%。3月30日傍晚，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布通知，将二套房商业贷款首付比例降到40%，同时下调住房公积金贷款的首付比例。据测算，这次调整后，以购买总价为100万元的二套房来算，首付金额至少可以减少20万元。业内人士分析，在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。

  政策：意料之外情理之中

  对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定；另外，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%……此次出台的"3·30新政"犹如一场迟来的春雨，让干涸已久的房地产市场重新焕发出活力。

  对此，不少业内人士分析，房贷之所以大幅松绑，与去年以来楼市偏冷有关。不仅绝大多数城市的房价处于下跌态势（部分城市房价跌到几年前水平），而且房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个行业指标，也出现增速下滑。与此同时，很多城市房屋库存量积压较多，占用着资源和资金。

  从具体数据来看，今年头两个月，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速回落；土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，下降30.2%；商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%；房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%，但销售回款持续下降。

  "全国房地产运行关键指标持续回落，政策之手急需发力。"合富辉煌中山公司市场研究经理谢仲娟表示，在这种背景下，无论是很多地方取消限购，还是这次松绑房贷等政策，都在情理之中。

  然而从这次三部委联合通知来看，房贷松绑的程度比之前传言的还要大。"这要么说明之前的市场传言不准，要么说明救市决心又增加了。"谢仲娟说，此前，很多城市二套房首付比例为六七成，这次突然就降到四成，多少也有些意外。

  钱：首付省了 利息多了

  房贷新政看上去挺振奋人心，但实际能给购房者带来多大的实惠？记者为此算了一笔账：按照中山城区6000元左右的均价来算，面积在140平方米至160平左右的改善型住宅总价大概在100万左右。

  假定购房者的购房条件满足新政，即首套住房贷款未还清，又需要贷款购买二套住房，并且买的还是套刚满两年的二手房，房价100万。新政实施前，购房者需要支付首付款的比例是60%，也就是60万。同时，假定购买的二手房距上次售卖已满2年不足5年，还要承担二手房价5.55%的营业税，约5.55万。也就是说购房者要买第二套房，光首付和营业税就要一次性付出65.55万元。而新政实施后，购房者的首付款只需要付40%，也就是40万元，免征减征营业税期限从5年改为2年后，营业税的5.55万元直接免掉，购房压力明显降低。

  不过，值得注意的是，虽然购房者的首付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。如按商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，购房者的还款总额为68万元，月供2842.7元。而新政实施后，按照4成的首付比例进行计算，那么首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。如按同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为102万元，月供4264.04元。

  由此可见，降低首付比例，对于改善型购房者而言，并不意味着贷款成本降低了，实际上还增加了。比如说，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为60万+68万即128万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为40万+102万即142万元。这样对比，要增加14万元的费用。