巴曙松：金融视角下地产趋势与预测 有起伏开始回落

   土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。我们看到一些研究，有些沿海城市几年前开发、销售已经慢了，土地销售得很好，后来再往深去查，它是让自己的平台公司买了，自己控制的企业买了之后，钱拿去自己维持这个土地财政，使得这个调整的压力在滞后，但是现在来看，2015年从40个大中城市成交的土地规划、建筑面积增长的情况看，以及不同城市土地成交的溢价率来看，土地财政在2015年肯定是一个风险从隐性向显性暴露的一年。土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。

　　刚才陈淮老师解读了克强总理的报告，说要强调自住和改善需求，还不如说是市场本身就有这样的需求，从人口结构来看，我们从2015年到2020年这几年时间，中国25到34岁的人口还是在2.4亿这个水平，占总人口的比例在17%，而34到49岁的人口在2015到2035年会到3.1亿，占总人口的比例为23%，这是首置和改善需求的主力军，人口结构决定了。

　　李总理的讲话说要鼓励自住和改善性住房，与此对应的，实际上投资需求已经降到了历史的最低点。从2014年的统计，降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

　　整个调控的行政色彩在淡化，更加尊重市场本身的规律。在答记者问里，李总理用的词是“因地制宜、分城施策”，分城施策的意思就是“你自己看着办”，政府主要做住房保障。这也是前期调控的经验和教训的总结，而且从实际执行来看，调控更加倾向于差异化、因地制宜。不同城市政策差异很大，这也是各显神通，本身也是跟这一轮房地产回落、市场分化的市场格局相一致的。

　　与此对应的金融政策，不仅股市活跃了，对房地产其实是相应的在跟进。不像陈淮教授说的这样，金融政策无动于衷，金融政策在积极跟进，利率、信贷政策都在积极跟进，所以这也是一个稳定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么说，大家开始越来越接受的一个现实就是，咱们这个行业高利润时代，挣钱比较爽的时代过去了。我们看一下上市的房企的ROE的波动情况，持续在回落，挣钱不是那么容易了，上市公司其实也是这样。

　　整个上市的房企从它的趋势来看，毛利率和净利润率是在回落的趋势，我觉得这也是刚才朱会长讲的软着陆的一个很重要的内容。与此对应的就是费用率的大幅的上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。在这个过程中，正好就是刚才陈淮教授讲的，怎么通过市场机制来进行整合，识别那么多房地产企业，并购、整合、融合是一个非常好的时机。实际上这个行业确实也是这样，并购、整合非常的活跃，从2013到2014年，整个的数量在陡峭地上升。

　　在这个并购整合的过程中，房地产的新格局在隐隐闪现。我们似乎看到这个行业的格局在经过初期百马奔腾之后，基本上在逐步固化。我曾经也逐步地对照了一下不同阶段香港市场上房地产商的数据，最开始的时候，六七十年代，小小的港岛五六千家开发企业，后来慢慢整合到前5大、前10大开发商恨不得占到80%的开发量，而目前这种整合，我的理解，也是中国的房地产行业走向新常态的一个必经的阶段。所以我们可以看到，行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。所以以后再让观点评这个行业的前几名很好评，数据差异很大。原来大家差不多，观点愿意给谁就给到谁了，现在你们的回旋余地就大幅的缩减，除非你让陈淮教授出来说，他才有权威、代表性，其他的一般的数据基本上显示差距越来越清晰，梯队越来越清晰。

　　前三大开发商的份额，逐年在稳步上升。上市开发商的份额也是稳中趋升，这是在扩大中的力量。

　　还有点时间，我再讲一点对中长期的看法。第一个判断，市场结构在大致平衡，我们有很多统计数据，家庭套数比已经过1了，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。以前是谁离开发商最近，谁获益最多，从趋势上看，谁离消费者最近，谁的获益最多。这也是经济学的一个基本的原理，在供给不足的时候，供给为王。靠近开发端的产业链条，土地、代理销售、传统的纸媒等等获益很大。我的一些朋友在香港做开发商的，或者在海外做开发商的，和在中国做开发商的，他们说中国做开发商不像开发商，老百姓买个房子还要托人，唯一感觉到像开发商的就是2008年房子不好卖的时候，房子有什么问题，客户一投诉，马上带人去处理，那时候像开发商。供求平衡之后，房地产行业的价值链条在重构。