2015年开发商推盘策略也应分城施策
总的来看,在大部分城市楼市库存压力仍然较大、政策频发带来放量窗口期、开发商集中推盘带来的竞争压力等诸多因素影响下,在2015年第二季度的时间里,开发企业仍然要坚持“平价跑量”的基本原则,同时,根据市场层面“阶段性”的变化特征,一方面通过“跑量”回笼资金,另一方面,调整自己的城市布局策略,将资金投入到市场基本面良好的城市土地市场,优化城市及项目布局结构。那么,也就是说,在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章,坚持“平价跑量”回笼资金,而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年,由于二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策发力,以及上半年市场去库存取得初步成效,开发商应该因时而变,不同城市采取不同的销售策略、布局策略,以实现逆势扩张与增长的机会。
笔者认为,从市场供求关系或库存去化周期角度来看,开发商推盘策略也应分城施策。在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求,已经没有去库存的压力。当前,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策频发,整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖,下半年这些市场将步入量价齐升的状态,或者会出现买涨不买跌的行情。此时,我们也坚信,当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时,那么,这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康,因此,总体来看,一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求,市场中长期仍然看好,并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变,此时,对于开发商来讲,跑量的同时可以适度调整价格策略,更加重视利润指标。
但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言,则面临不一样的境地。总体来讲,由于城市大量的土地供应,以及由此带来的大量库存仍然没有消化,市场表现为供大于求,在今年二季度甚至全年时间段仍然要坚持去库存的市场策略,这些城市的市场基本面短期内还难以转好。即使有二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策,今年市场基本面也很难说有太大的出彩。
张宏伟 同策咨询研究部总监
2022-09-26 07:59
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