每当一轮楼市回暖至某个阶段,必定出现高价地潮。比如,2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。今年8月以来,历史规律再现。
近几个月来,高价地潮主要表现为北京风头强劲,一块接一块拍出高价地。另外,上海也算热闹。就京沪而言,今年以来,上海房价涨幅明显大于北京,但上海地市热度则低于北京。一方面,今年北京土地出让多于上海,优质宅地也更多,地市热闹非凡。另一方面,北京房价水平总体高于上海,房价高,开发企业自然敢于更高价抢地。
8月底至9月上旬10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿元抢得4块宅地。朝阳区孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面价突破5万元大关。10月20日,丰台区樊家村甚至拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块。
值得关注的是,北京滚烫的地市与全国形成鲜明对比。就全国来看,今年前9个月,开发商购地面积同比下跌约34%,处于近十几年来最低迷的时点。当然,地市变化滞后于楼市,其实2009年下半年楼市已回暖,正如当前。不过,2009年楼市回暖是全国普涨,而当前只是一线和部分二线城市在唱戏。
即便是今年以来楼市偏热的大都市,地方政府供地节奏依旧偏慢。开发商急于回归一线城市,供地又偏慢(也没办法,国有建设用地稀缺),所以今年以来一线城市的宅地溢价率基本都在50%左右。
众所周知,一线城市土地稀缺,而北京在住宅用地不足的情况下,近几年大大增加了保障房、自住房等非市场化住宅的供地比重,导致几乎每块宅地都被开发商抢,在楼市回暖阶段比如当前,就更是如此。这也就逼着开发商高价拿地,而高价地自然会催生高价房。
问题是,高价地一定能转化成高价房吗?或者说,开发商一定能从高价地中赚到合理利润吗?这倒不见得!
只见新人笑,哪闻旧人哭。新高价地风光无限,但我们再看看老高价地是否都能解套呢?
北京高价地市场,流行着“等解套”的游戏。比如,2013年7月,中粮地产以楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,成为当时的新高价地。2015年9月,保利首开楼面价5.4万元/平方米成为新高价地,中粮因此解套。现在回头看,在楼市低迷之际,中粮高价地开发的房子,如果硬要开盘,基本上没办法赚钱;如果2015年市场依然没能回暖,那么也就不会有保利首开的新高价地,中粮高价地仍没法解套。
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