余安定：产业地产没有既定教科书

　　在产城融合的大背景下，产业地产逐渐得到青睐；有别于住宅与商业，它有着自身独特的发展逻辑。而在开发运作中，也呈现出不同的成长空间与发展姿态。

　　3月22日，凤岗天安数码城总经理余安定在2018观点年度论坛上表示：“特色小镇或者产业地产，遇到问题是其发展的必经过程。但大浪淘沙，最终还是以内容为王、运营为王，要形成自己的核心竞争力。”

　　这位凤岗天安T5项目的开发与运营者，向我们分析了产业地产的本质，以及天安数码城的发展模式。

　　地产圈里“拉黄包车”

　　随着很多特色小镇、产业地产项目的涌现，行业竞争更加激烈。当被问及是否会有压力的时候，余安定淡然回答：“没有，因为产业竞争才刚刚开始，还是一片蓝海。”

　　在余安定看来，产业地产发展空间很大，而其发展的逻辑和传统房地产并不一样。产业地产服务于产业，它的需求是多种多样的，所以在发展的过程中，不能不停地去复制一种模式。

　　他举了一个例子：在一个小镇上，如果开了一个加油站，旁边开一个便利店，便利店的旁边再开一个书店，这样不同业态不停地开下去，它的经营生态就很清晰、繁荣；反之，如果开一个加油站挣钱，附近就纷纷效仿，开起了无数的加油站，这样就陷入单调的死循环了。

　　另一方面，在余安定的心目中，做产业地产是一件很辛苦的事情：“做产业地产就是地产圈里面拉黄包车的。”

　　他继而分析道，产业地产没有既定的教科书，是一个没有既定玩法和模式的全新领域，发展的过程中，会遇到很多难题。

　　除此之外，他也提到产业地产发展的关键所在：“产业地产的增值空间，并不是来源于房子本身，房子只是一个可见的载体。很多项目可以达到很高毛利率，我认为跟地产的关系并不大，而重点在于运营、资源整合的能力。”

　　在他看来，在拥有巨大施展空间的产业地产中，正是因为需要劳心劳力，才会涌现出一些全新的玩法，而开发运营者在付出努力后，也会得到意想不到的回报。

　　“吃甘蔗最甜的一段”

　　东莞凤岗天安T5项目，从2015年落地以来，就受到了业内的关注。

　　“T5”除了意指天安数码城第5代产品之外，还隐含了一座产业园区运营需要具备的五大要素——技术（Technology）、人才（Talents）、资源（Treasure）、流转（Transmit）和包容（Tolerance）。

　　余安定对凤岗天安T5颇为满意：“现在项目中，2016年开发的面积是十万平方米已经交付使用了；2017年5月份开发25万平方米，9月份也完成了产业的招商和企业入驻的确定。2018年计划开工一百万平方米。”

　　目前天安数码城产业园主要布局珠三角、东部沿海城市，在中西部只有重庆一个项目。

　　余安定认为，在产业梯度转移的过程中，中西部的企业目前更多处于资源发展型、劳动力发展型的阶段，未来转型的潜力很好，但天安数码城暂时不着眼于中西部。

　　“就像吃甘蔗一样，现在还能够吃到最甜的这一段，那么我可能也还没有计划或者动力，费很大的力气去吃不甜的那一端。”基于天安数码城的发展模式，余安定表示，集团目前还是更多地聚焦产业基础较好的地方。

　　事实上，除了对“地利”的重视，天安数码城还拉起了“联合”。近年来，天安数码城分别联手华润置地、中粮、万科等房企，在产业园区开发运营、土地开发、品牌管理输出、基金类业务，以及城市更新等方面展开合作。

　　对于入驻企业，天安数码城还显示出了“兼容并包”的姿态。

　　“不同的企业让它在一个平台下进行契合，进行互相的融合和变化。我们的产业主题是科技型，但也可以说没有主题，我们愿意帮助企业做跨界的融合，做各种资源的整合，帮助它们产生积极的裂变。”

　　（文章整理于观点地产网）