酒店式公寓产品销量前景迷茫 库存至少需消化48个月

　　杭州商品房成交量节节上升，无论是新盘、老盘，还是接近卖完的尾盘，几乎都在这波政策红利中迎来了久违的新生。

　　但不可忽略这其中的一个关键点就是，真正迈入楼市春天的仅仅只是那些纯住宅项目。杭州的商业，尤其是和住宅产品相似度越来越高的酒店式公寓产品，却丝毫没能在本轮看涨的行情中获得和纯住宅相同的待遇，反而好似受到住宅的挤压，生存境遇愈发艰难。

　　其实，住宅产品在解限以后通过以价换量的方式挤走酒店式公寓的原有优势，只是令酒店式公寓更加难卖的原因之一。29830套、182.5万平方米的现有存量，以及即将在今、明两年入市的1359万平方米商业体量，才是酒店式公寓自己最大的劲敌。

　　受住宅市场挤压 “类住宅”与纯住宅冰火两重天

　　长达四年多的房地产调控期间，不限购不限贷、低总价、出租率高，曾经是酒店式公寓赖以和住宅产品竞争的最大优势。

　　但是，就在刚性和改善型住宅都开始狂飙突进的时候，作为户型设计和细节考量上越来越“住宅化”的“类住宅”——酒店式公寓，却没能和住宅产品一样，在这一波好行情中占到太多先机。

　　“酒店式公寓越来越难卖了，尤其是‘330政策’之后。”某位业内人士这样感叹。据杭州市透明售房研究院的数据统计，“330政策”前后两个月，杭州各城区的酒店式公寓销售冷热不均，且还有区域出现了下滑。

　　其中，拱墅、下城、上城成交量有所上涨，拱墅区的涨幅最明显，从3月份成交36套一跃到4月份成交175套，涨幅达到386%。而西湖区和江干区内的酒店式公寓成交数据却出现了下滑，其中西湖区3月份成交40套、4月份成交26套，跌幅35%;江干区3月份成交77套、4月份成交73套，跌幅为5%。全市主城区酒店式公寓一共仅成交421套，这一数字甚至创下了近六年来同期成交新低，甚至连2010年4月915套的一半都不到。

　　未能和纯住宅市场一样实现全面普涨，原因在于当住宅市场都需要凭借低价换取成交量的时候，酒店式公寓至少在价格博弈的层面上就显得优势全无了。

　　就拿刚过去的4月份来说，杭州住宅成交中，成交上涨最明显的价格段集中在20000元/平方米以上房源当中，其中，单价在25000-30000元/平方米的房源成交涨幅最为明显，相较3月增长了近120%。而根据分析，这一部分客群正是经济实力不错、之前改善换房需求被抑制的购房者，也是此前酒店式公寓的一大类购买人群。

　　所以，酒店式公寓在新政后反受住宅挤压，购房人群大规模从商业市场撤离转投住宅市场，严重此消彼长，使得4月的杭州一手商业地产市场仅成交1438套，在整体楼市中占比为12.5%，只占到全市成交量的一个零头。

　　不仅是成交量被挤压造成下滑，4月份酒店式公寓14855元/平方米的成交均价同样也要低于去年4月的16790元/平方米，完全不似住宅有趋稳的势头。低价也换不来不错的成交量，酒店式公寓近来堪称低迷。

　　从4月成交面积前十位的排名看出，即便是成交可圈可点的酒店式公寓，也多是降价走量的代表。

　　前三名分别为临平的美致生活广场、市中心的野风现代中心和申花板块的蓝钻天成。其中，美致生活广场均价为12666元/平方米，且以户型好、面积小取胜，一共成交75套、成交面积3026平方米;蓝钻天成降低非毛坯修配置，均价也由之前的20000元/平方米以上降至4月的16194元/平方米，一共成交39套、成交面积1971平方米;此外，滨江区表现突出的共有三个项目，分别为玲珑府、鑫都汇和钱塘之星。