2016年第三季度世联购房者信心指数研究报告

　　市场持续火热、全面看涨，购房者日渐焦虑，在望楼兴叹与积极入市的心态之间踌躇。

　　世联购房者信心指数是通过调研购房者对居住环境、当前房价、未来房价、购房时机预期这四个方面的评价综合形成，该指标反映了目前市场信心强弱，也是预测未来房价走势和市场成交量走势的一个先行指标。

　　世联购房者信心指数是世联行联合多家房地产主流媒体共同发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。

　　关于购房者调研的方法说明、城市分类等内容详见本报告附录。

　　一、  购房者信心指数

　　1.  市场日渐焦虑

　　2016年3季度世联购房者信心指数为56.5，比去年2季度下降1.1，表明购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。2015年末至2016年上半年，房地产经历限购松绑、复苏、火热乃至狂热，重点热点城市价量齐升，除一线城市有相当幅度的增长外，大量二三线城市也迅速攀升，过快的增长引起购房者的忧虑。

图1 2016年3季度 世联购房者信心指数   

图2 2016年3季度 世联购房者信心分类指数

　　数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

　　现状满意程度下降，未来预期却又提升。从世联购房者信心指数的分类指数来看，2016年3季度现状满意指数为51.2，比去年2季度下降3.3；未来预期指数为62.4，比去年2季度提升1.4。具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为63.3，比去年2季度下降3.1，表明购房者认为当前的居住环境较去年2季度有所下降；（2）购房者当前房价满意指数为41.4，比去年2季度下降2.6，经历四个季度的增长，购房者对房价的不满情绪进一步提升；（3）购房者未来房价预期指数为54.0，比去年2季度提升11.8，预示未来半年市场降价的压力与去年2季度相比更加轻，换而言之市场对房价继续上涨已达成共识；（4）购房时机预期指数为54.0，比去年2季度下降7.5，进入有记录以来的最低点。

图3 2016年3季度 世联购房者信心指数 

图4 2016年3季度 世联购房者信心分类指数

　　数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

　　2.  半数即将入市

图5 2016年3季度 世联购房者信心指数 

图6 2016年3季度 世联购房者信心分类指数

　　数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

　　从不同置业类型的购房者看来，各类购房者的购房信心均呈不同程度的下滑，其中以无房者的购房信心下滑最为明显。从不同房屋数量拥有的购房者看来，无房者的购房信心比去年2季度大幅下滑6.0，有一套住房者下降1.5，拥有多套房产住房者的信心指数微降0.5；从不同置业目的的购房者看来，首次置业的购房者信心指数大幅下滑5.4，改善型购房者下降1.2，投资需求的购房者下降3.2。

　　从不同类型购房者对未来房价的预期看来，2016年3季度各类看跌占比均明显减少，从不同房屋拥有数量购房者来看，无房者、有一套住房者和两套及以上住房者看跌者的比例分别为16.7%、18.2%和16.3%；从不同置业目的的购房者看来，首次置业、改善型及投资型看跌者的比例分别为17.3%、16.0%和13.9%。

　　从对未来房价的预期来看，认同房价继续上涨的人数增多，房价下行的压力相比去年2季度相比明显减少。

　　另一方面，表示在3个月内将会购房的购房者占27.6%，比去年2季度增加6.6个百分点，半年内购房的购房者占26.8%，比去年2季度提高11.7个百分点；两项合计超过50%，过半购房者表示将在半年内购房，占比远高于历年观察结果，三季度市场的火爆在此可见一斑。

图7 2016年3季度 购房者计划购房时间占比构成

    3.  涨价感知倍增

　　图8 2016年3季度购房者对周边楼盘价格变动感知（与过去半年相比）

    调查结果显示，与过去半年相比，78.4%的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，较去年2季度增加37%。13.9%的购房者表示持平，与去年2季度相比减少19.2%。

　　市场火热，购房者对周边楼盘的价格感知明显提升，感知周边楼盘价格大幅上涨的受访者达49.7%，是去年2季度占比的五倍多；而感知大幅下降的占比为1.6%，接近有记录以来的低位1.4%（2013年1季度）。

　　2013年1季度起，国家2降准2降息，感知周边楼盘价格大幅下降的购房者占1.4%，接下来的2、3季度基本持平，期间表示感知楼盘大幅上涨的占比一直攀升；至4季度14城出台新政加码调控，楼市迅速降温。

　　4.  价越高越看涨

　　在所有地区中，西北地区的购房信心指数最高，为61.8；西北地区的居住环境满意指数为68.9，居各地区之首。华北地区的购房信心指数最低，为53.2，同时华北地区的房价满意指数亦为各地区中最低，仅33.9%。

　　图9 2016年3季度各地区购房信心指数情况 各地区购房信心指数情况  

图10 2016年3季度  各地区信心分类指数

　　数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

　　分类型来看，西北地区的现状满意指数最高，为59.1；现状满意指数最低的是华北，为44.4。未来预期指数最高的是西南地区，为65.4，最低的是华南60.9。

    分区域来看，各地购房者对未来半年房价预期都保持看涨，其中购房信心指数最高的西北地区，看涨者占比最少，亦已达到56.0%；最高的是华南地区的购房者，看涨占比为70.7%，与看跌呈5：1 的形势。相比之下，华东地区的购房者表示房价“非常高，难以接受”的占比为56.3%，同时也是看涨情绪最强烈的地区——表示预测未来半年房价仍“大幅上涨”的购房者占比为26.3%。

图 11 各地区购房者对未来半年房价预期情况

图 12 各地区购房者对当前房价的评价 

数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

    一方面，楼市的乐观情绪逐步下降，另一方面市场也已对房价继续上涨达成共识；一方面当下的购房时机不被看好，另一方面又有半数的购房者表示半年内将会入市。购房者在认同上涨和不敢出手之间踌躇，在纠结的心态下积极入市，焦虑的情绪日渐浓厚。

    二、  租客购房计划情况

    1.  华南租金、 租房率较高

    分居住情况来看，48.9%的受访者当下的居住情况是居住在自购房中，而34.2%的受访者正在租房；划分区域来看，西北地区的受访者住房自有比率最高，为62.5%；而华南地区的受访者租房率最高，为49.7%。另一方面，从租客的租金评价看来，44.7%的受访者表示房租偏高，而华北地区的受访者表示房租高的占比为70.6%，为各地区最高，而在西南地区该项的占比为21.5%。

图13 2016年3季度各地区居住情况

图14 2016年3季度各地区租金评价

数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

    2.  过半租客无购房计划

    调查结果显示，受访的租客中，52.7%的受访者表示没有计划买房，13.9%的受访者表示两年内没有买房的计划，在两年内有买房计划的受访者占33.4%；有买房计划的受访者中，80.9%的受访者表示所能承受的最大首付在50万以下，其中36.8%的受访者表示不高于20万。

图15 2016年3季度租客购房计划情况

图16 2016年3季度租客首付承受能力情况

数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

    有购房计划的租客中，西南地区有66.3%租客表示能够承受最大首付在20万以下，而山东、华东的租客表示能够承受最大首付在20至50万之间的占比分别为66.9%及63.7%，首付承受能力明显高于西南地区。

    3.  三成购房者 购房未必定居

    超三成租客计划购房但仍很可能离开，定居或不再是购房的目的，人口的流动性正逐步提高。在当前城市有购房计划的租客中，仍有超过36.8%的受访者表示很可能会（肯定会或可能会）离开当前居住的城市；而对于计划两年后或根本没有计划买房的受访者来说，该占比达到43.2%和58.7%。

图17 2016年3季度购房与迁移情况

图18 2016年3季度各地迁移意向情况

数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

    划分区域来看，在华南、华东、华北地区表示很可能会离开当前居住城市的租客占比分别为52.9%、52.9%及51.8%；而在西南、西北地区分别为32.8%和 35.9%。从构成看来，表示很可能离开当前生活城市的租客的特征倾向于 18-35 岁、年收入低于10万、单身者居多。

    4.  降息难助六成无房者

    从调查结果来看，购房者期望房贷利率下调的幅度主要集中在85折以下，表示利率下调至85折以下的购房者共占52.1%，而在去年2季度，超过五成购房者表示房贷利率在8折以上即会考虑入市；另一方面，选择在“基准利率以下”的购房者占2.6%，比去年2季度减少6.9个百分点，选择“无影响”的购房者占4.8%，比去年2季度增加12.1%。表示利率下调幅度对入市选择“无影响”的购房者主要因为近期没有购房计划（76.5%）且无房（61.4%），与房价过高有关（87.3%的本类购房者表示房价过高难以接受）。

图19 2016年3季度购房者期待利率下调幅度

图20 2016年3季度不同住房拥有套数购房者对期待利率下调幅度

数据来源：世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

    不同房屋拥有情况的购房者对房贷利率下调的期望也具有一定差异，无房者对利率大幅下调的期望高于有房者，期望下调至7折以下的比例为14.9%；拥有两套或以上购房者对利率下调的期望也较去年2季度提高，期望下调至8折以下的占45.5%，较去年2季度增加11.3个百分点。

    综上，三季度房地产持续火热，量增价涨库存已迅速减少，去库存政策已见成效，火热的形势需要降温；另一方面价格迅速增长大幅加重购房压力，当下低利率的成交蕴含着不断攀升的杠杆。看涨购房者的占比大幅提升，预示未来半年降价压力不大，对后市仍持积极态度；同时价格高涨，四季度市场亟待适合的政策引导以稳定楼市的价格、平息购房者的焦躁和防范系统性风险的形成。

附录

    1 、研究方法

    本研究采用调查研究的方法，在全国大中城市同步展开网络调查，主要包括深圳、广州、东莞、福州、上海、南京、苏州、杭州、合肥、北京、天津、武汉、长沙、郑州、济南、青岛、重庆、成都、西安、佛山、惠州、厦门、南昌、沈阳、大连等城市。调查时间为 2016年9月7-9月28日，共回收问卷43096份。

    世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个题目分别从居住环境和当前房价来反映购房者对现状的满意程度，另外两个题目分别从未来房价和购房时机角度来反映购房者对未来的预期。世联购房者信心指数介于0~100 之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心（如附1图表所示）。指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。

    2 、 关于城市分类的说明

    通常对中国城市的界定往往沿用两种方式，按地理位置，将中国分为华南、华北、华东、华中、山东、西南、西北及其他城市。华南地区包括广州、深圳、东莞、佛山、珠海、惠州、中山、厦门及福州；华北地区包括北京、天津、唐山、沈阳、大连、长春、哈尔滨；华东地区包括上海、南京、苏州、无锡、常住、杭州、宁波、合肥、南通；华中地区包括武汉、长沙、郑州；山东地区包括济南及青岛；西南地区包括重庆、成都、昆明、贵阳；西北地区包括西安、咸阳、延安。