李宇嘉：房地产供给侧改革力度应加大

　　新一轮楼市调控推出近一个月，效果很显著。根据CRIC统计，10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%，发布楼市新政的城市环比下降21%，投资需求占比高的城市(如郑州、苏州、厦门和无锡等)下降40%-60%。再看房价，近期国家统计局首次发布半月房价变动情况，15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低，深圳和成都环比下降0.3%和0.1%，其他13个城市涨幅回落幅度在1.0-3.8个百分点之间。

　　从以往经验看，调控后楼市往往会经历“量跌价(惯性)涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程，调控效果在5-6个月后才会显现。照理说，“宽货币、低利率”的环境没有变化，按揭利率仍在历史低位，楼市不太可能迅速冷却下来，特别是房价不会迅速逆转。此次国家统计局罕见地发布半月数据，突出热点城市量价迅速降温，彰显调控效果的指向很明显。结合近期楼市政策密集发布，央媒多次警示资金“脱实向虚”及管理层多次强调，监管部门抑制资产泡沫意图可见一斑。

　　国家统计局数据显示调控“良效”，意在引导市场预期。笔者认为，短期看，热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大不同在于，本轮房价上涨，加杠杆购房和“资产荒”预期下的投资需求是两个推手。各地调控政策密集发布，加上近期严禁资金违规进入楼市，收紧杠杆和开发商发债，对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求，其市场预期会变化。而且，此轮调控重点在于限购消灭一部分购买力，限贷收紧杠杆，直指投资炒作需求，可谓政策有效着力。

　　而且，近年前三季度楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。1-9月，开发商到位资金同比增长15%，发债、贷款、信托等多渠道融资开闸，如发债规模比去年同期增长近3倍。钱多了但并没有花出去，2014年3月以来的土地购置面积一直负增长，1-9月的新开工仅增长6.8%。因此，完成目标且“不差钱”的开发商，至少在明年“两会”政策明朗前，将处于减少新推盘的观望状态。10月，CRIC统计的样本城市新房推盘量下降24%，京穗深苏下降50%，最近三周沪深两地更是出现新盘“零批售”。笔者预计，未来半年销售面积将至少出现20%-40%的同环比下滑。