易宪容:信贷收紧对楼市意想不到的冲击

　　国庆假期的一周，房地产的黄金周变成了楼市调控周。因为在过去一周多8天的时间里，至少有22个城市先后出台了楼市调控政策，以此来遏制上半年疯狂上涨的房价。这些城市主要有长三角(上海、杭州、苏州、无锡和南京)、珠三角(深圳、珠海、东莞、广州和佛山)、京津冀(北京、天津、石家庄和廊坊)三大都市圈，以及东部福建、中西部几个人口大省会，其包括一线、二线、三线城市。其结果显示，过去一个星期，覆盖的45个城市成交711.29万平方米，比上个月下降35.76%。其中，一线城市下降56.87%;二线城市下降33.75%;三线城市下降26.16%。

　　也就是说，国庆期间这些城市房地产调控政策的密集出台后，市场已经产生了立竿见影的效果，从而使得住房销售面积全面下降。特别是北京、深圳、江苏一些城市，其住房销售面积下降更是惊人。因为，这些的限购限贷政策，立即让住房的投资炒作退出市场。因为，二套首付款提高，如南京和苏州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，从而挡住了一大批炒房者;深圳、南京、苏州对成年单身人士(含离异)的限购，堵住了以前“假离婚”漏洞;添加社保、个税的缴纳和只能购买一套的要求，限制不少外地投资者进入市场。同时，对市场各种首付贷及众筹投资严格整顿，也让许多住房投机炒作者高融资杠杆立即去除。

　　但是，估计这只能是住房投机者面对新的房地产调控政策的一种短期反应，他们还在观察这些政策的更为重要的后果，即住房市场的预期是不是完全逆转，如果住房市场的预期完全逆转，那么没有进入投机者会远离这个房地产市场，而已经进入的住房投机者只能套在高高的山岗上!不过，市场的预期逆转前提是调控后随着住房销售下降，住房的价格也随之下跌。但是，目前这种情况还没有发生。因为，不少人认为由于这些密集出台的房地产调控政策没有规定时限，如果调控政策出台对房地产市场打击太大，甚至于直接冲击金融市场及实体经济，那么不少人认为这些调控政策又开始取消。所以，在一两年内国内房地产市场观望的气氛会十分浓烈。如果这种情况出现，房地产投机炒作者又会找到化解当前房地产的限购限贷政策的办法。

　　所以目前国内房地产市场最为担心的事情会有两个方面。一个方面就是现有的20%房地产交易所得税各城市是否会坚决执行，新的遏制房地产投机炒作的税收政策再出台。不过，对于前者比较容易做。各个城市的地方政府重新强调就可以执行，但多次城市没有对此动手。对于后者还会需要一定的时间，远水解不了近渴。所以，当前房地产市场对这个方面担心不是很严重。

　　另一个方面对住房市场的融资及信贷全面收紧。早几天周小川行长在20国行长会议上就表示，央行对房地产市场过热也十分关注，也有政策对此进行控制。周小川行长话刚讲，就有消息称，国内监管机构正在计划进一步收紧对流入房地产市场的资金进行监管。包括中国央行、中国银监会和中国证监会在內，三个部门正在拟联手打击楼市投机性资金以及涉及土地交易的违规资金。比如，房地产企业债发行的收紧(一年来房地产企业在债券市场融资低成本资金一万多亿)，对首付贷、抵押贷等市场清理、要求对个人按揭贷款实质审查等。可以说，这是这一轮地方楼市政策自今年3月收紧以来，首次有中央职能部门计划出招的消息。如果这个消息是真实的，这可能会比地方政府的限购限贷政策对市场的冲击与影响会更大。

　　因为，如果中央监管部门统一出台而让那些违规的资金再流入房地产市场，那么上半年那种房地产市场的疯狂会进一步受到遏制，多数住房投机炒作者更是无法进入市场。同时，如果中央监管部门对住房市场的融资收紧，这可能会出现以下几种情况，一是会让一些房地产企业根本就没有钱涌入土地市场，土地市场交易很快就会萎缩;二是对于那些扩张十分迅速的房地产企业将面临资金链断裂风险;三是中央监管部门对房地产市场流动性收紧，可能会影响银行的可贷资金，从而导致商业银行的按揭贷款利率上升，或对按揭贷款打折优惠条件取消，让按揭贷款利率上升(调控政策出台后，有的银行已经开始宋做)。在这种情况下，这将严重增加住房投机炒作者融资成本。而这次不少城市房价疯狂上涨，很大程度上就是与按揭贷款利率水平过低有关。如果按揭贷款利率上升或优惠按揭贷款利率取消，它将可能让楼市的预期逆转。

　　可见，国内各城市的房地产调控政策密集出台之后，估计市场最为关注的是央行及政府其他监管部门是否会收紧房地产市场的流动性，而有消息表明这种行动很可能马上开始。如果中央监管部门对房地产市场流动性收紧，它将对当前房地产市场造成更大的冲击。