高价地效应或引部分购房者入市 房企再开启不差钱模式

27日，北京国土局以挂牌出让形式现场竞拍海淀区、丰台区两块土地，起始总价为88.27亿元。最终，两宗土地顺利成交，出让金总额合计106.8亿元。

其中，位于海淀区西北旺镇的中关村永丰产业基地地块经过139轮激烈竞争后，以56.4亿元的总价被首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 竞得。该地块为住宅混合公建用地，建筑面积208702平方米，起始总价为37.87亿元，综合起始楼面价为1.8万元/平方米。

按照出让条件，该地块还要求配建建筑面积不少于7500平方米的“公共租赁住房”，并设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报“自住型商品住房”的方式确定竞得人。

土地出让结束，多位业内人士测算认为，以56.4亿元的总价计算，该地块折合楼面价3.9万元/平方米，其中住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米，预计未来售价直冲10万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，按照4.3万元的楼面价，再叠加土地契税、建安税费、财务管理成本等，该项目未来的成本价将达到7万元以上。“如果考虑10%到20%的利润，售价预期将在10万元以上。作为一个将建设成20层的高层住宅来说，本地块的楼面价又是高价地价格”。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，随着楼市放松政策不断祭出，开发商对于楼市未来预计普遍转好，并且随着信贷环境逐渐宽松以及市场销量不断增加，房企重燃对土地市场的热情。“特别是在三四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下，房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市，造成北京竞地难度激增，地价高企”。

另一方面，与房企激烈竞争相对应的是北京宅地供应的稀缺现状。数据显示，2015年前4个月(截至4月27日)，北京土地市场新增宅地供应仅7宗，相比去年同期减少了10宗。宅地供应面积84.03万平方米，规划总建筑面积130.71万平方米，相比去年同期分别减少了64%、53%。

“供需不对称也使得宅地的争抢相对火热”。郭毅分析说，海淀区近年来出让的宅地可谓凤毛麟角，2011年至2014年仅成交了8宗宅地。“地块本身的稀缺性、未来需求的稳定性、价格上扬的明确性，使得该宗地块受到热烈追捧”。

27日，与海淀中关村永丰产业基地住宅混合地块的“高价地价格”不同的是，丰台区丽泽路的商业金融性地块以50.4亿元底价出让。当天，两宗地块成交额达到了106.8亿。

张大伟据此分析表示，整体来看，在一系列房地产宽松政策出台后，房企再次开启不差钱模式。但因为土地供应较少，所以目前的北京土地市场并未完全爆发。“热门核心位置土地较少，部分房企对一线城市的住宅地块，再次出现明显的争夺现象”。

他进一步分析预测，4至5月份，一二线土地市场将可能出现土地集中出让现象。“高价地效应，可能会影响部分购房者选择在近期入市购房”。