北京被豪宅化趋势愈加明显 四环房价将进八万元时代

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，北京被“豪宅化”趋势将愈加明显，2013年以来，四环平均楼面价为5万元/平方米，其今年上市后均价将达到8万元/平方米

“豪宅元年”是业内对2015年北京楼市的界定。事实上，正是由于2013年以来的“高价地”们都将在今年集中入市，各大豪宅项目的操盘手春节就开始焦虑。不过，从2015年第一季度豪宅市场的表现来看，借力于盘古大观的集中成交，北京豪宅市场成交量上涨。

据亚豪机构统计数据显示，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，上涨2.8倍。

有业内人士认为，改善性需求的入市在一定程度上缓解了北京豪宅的销售压力，但这也加快了北京被“豪宅化”的速度。

值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，随着2013年以来的高价地相继入市，北京四环内房价将进入8万元时代。

单价破10万元豪宅成交量上涨

据亚豪机构统计数据显示，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均价排名前十的项目成交总金额为85.3亿元。

其中，成交均价最高的楼盘为万柳书院，总计成交15套，成交均价达134985元/平方米，成交金额为5.32亿元；位列第二位的是中轴国际，成交1套，金额为6600万元，均价为118669元/平方米；第三位则为盘古大观，成交96套，成交均价为107705元/平方米，成交总金额为68.17亿元；即使是成交均价最低的项目，均价也接近了7万元/平方米。

单价超过10万元/平方米豪宅成交量上涨的背后，实际上是盘古大观的集中销售。“剔除盘古大观公寓豪宅的成交量，实际上今年与去年的市场成交量变化量并不是特别大。”某熟悉豪宅市场人士向《证券日报》记者透露，但总体来看，今年豪宅供应量非常大，预计将带来成交额的上涨。

值得一提的是，除了超过10万元/平方米的顶级豪宅市场成交量爆棚外，其他公寓豪宅和别墅市场成交量也相对活跃。

据亚豪机构表示，2015年第一季度，销售量靠前的别墅项目，单套总价全部保持在千万元级别，甚至更低。这体现出当前高端市场以改善性需求为主，预计随着二套房首付标准降低以及二手房营业税的减免，未来高端市场成交量还将提升。

事实上，记者近期实地走访位于东北五环外温榆河墅区内的融科·千章墅时也发现，现场有不少意向购房者。一位购房人告诉记者，来看房是为了换一套更好的房子。为此，该购房人已经出售了自家位于东三环附近的一处住宅。而对于选择在这个时间进行置换的原因，该人士称，因为感觉政策趋于松绑，房价很快会进入新一轮上涨通道，所以着急换房。

据该项目销售人员介绍，融科·千章墅是总价为千万元级的城市别墅，一期早已全部卖完，二期共139套，现在已销售了80%，目前有现房在售，预计今年年内将推出三期产品。“今年三月份还未结束，我们就已经完成了当月销售任务。”该人士向记者透露。

然而，鉴于高端项目的扎堆入市，总体来看，北京的高端市场竞争依然非常激烈。“2015年，北京将有20多个豪宅项目入市，其中拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目接近20个，而这些项目一半以上将是今年的新增项目。”北京万科高端事业部负责人高广汉曾向记者如是透露。

四环房价将迈入8万元时代

事实上，随着上述20多个豪宅项目的入市，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。张大伟向记者透露，近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。

“2013年以来，北京四环平均地价为5万元/平方米，四环到五环之间平均地价是3万元/平方米。”张大伟向《证券日报》记者表示，“按照这些地价计算，今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右，四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米”。

事实上，纵观现在北京楼市豪宅项目的分布图来看，成交量和成熟度相对较弱的是南城板块，其他区域均有相对大量的在售热销豪宅项目。

不过，从成交量的分布来看，未来整个高端产品线将逐渐向南城转变。据中原地产统计数据显示，2010年以前，北京楼市60%的成交在长安街以北，但随着南城的发展，2013年长安街以南楼市成交量占到北京市场总成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成绩占到总成交量的一半比重。

而从南城在售项目的房价来看，据《证券日报》记者了解，目前位于南城板块的在售项目中冶·德贤公馆均价为42000元/平方米，单套总价在550万元-800万元之间。“预计4月份将推出楼栋产品，户型面价在134平方米至178平方米之间”，该项目销售人员向记者透露，主要针对改善性需求购房者，目前已经有不少购房者来访。

“北京五环内房价现在已经进入5万元时代了，随着北城房价过高，现在南四环不足5万元/平方米的成交价将促使高端购房者向南城转移。”有业内人士表示，而改善性需求的加速入市也给其市场提供了提升空间。

鉴于此，中冶置业集团营销策划部副部长吴博向本报记者表示，高端品质改善型产品扎堆，竞争激烈的背后，是今年将成为抄底四环的最佳时机。

事实上，2015年1月份，南四环外白盆窑地块被华润置地高价拿下，折合楼面价高达38000元/平方米，成为北京新一轮高价地。张大伟表示，这只是近年南城土地市场的一个缩影，到目前为止，南城已有中冶置业、首开保利、华润置地、融创中国、中化方兴等众多一线品牌开发商争先入驻。

这意味着以往成交量和成交单价都较低的南城板块也开始向“豪宅化”迈进。实际上，去年8月份有市场人士直言，“预计北京四环沿线房屋均价破10万元/平方米也就未来两三年的事了”。