陈淮：2016年房地产政策应从三大层面来关注

第三，房地产业如果在2016年此后的政策就是棚户区改造，这件事并不是2016年开局的，实际上2014年下半年就已经开始了，2015年就非常强调。但2016年和十三五规划相结合，明确提出十二五期间我们那个三千六百万套保障房就是等于建低端居住区的这种方式，用实物性保障满足低端群体的住房，并不一定是合理的方式。在十三五的主流不是另找一片地盖低端，而是恰好在核心市区成片改造老旧危房，棚户区改造，这里面隐含着一个重大的政策变化，在整个十二五期间的前期和中期，棚户区改造大家都在说，其实这个棚户区改造当时转指的是国有大型工矿企业农林牧场，员工集中居住区的改造。某一个市委市政府说我们对老旧城区进行改造可以说不享受中央棚户区改造的政策范围支持，但是从2014年末以后，特别是2015-2016年，特别是现在明确说十三五期间，我们以棚户区改造为主。这里面棚户区改造既包括一线、二线、三线城市在内，包括开了奥运会的北京，开了世博会的上海在内，仍然有相当大的老旧危房等待急需改造。我们一些中西部的省会级城市和相当一部分地市级中心城市，实际上在过去一些年中，尽管他建了高铁站，建了会展中心，但是城市整体的街区面貌，比如说商业的业态、交通规划、功能分区、地下基础设施的整体升级尚未启动，或者刚启动不久，棚户区改造带来几个重要的意义，一个它有利于城市整体改造，一片四分之一的城区一块改，地下市政管网、交通功能等，包括老百姓住房的档次。

二是它有利于市场化参与。十二五期间提出的三千六百万保障房面对最大的难题就是钱从哪来，始终讨论保障性住房的融资渠道如何来。棚户区改造就带来了一个破解之途，因为这大多位于传统老街区地带，拆一环，也还有十三层、十二层、十四层作为商品房出售，这样开发商也好，市场化力量也好，市场化融资也好，就容易参与到其中来。三是棚户区改造为主的房地产开发模式，城市发展低端保障房供应还有一个好处，容易和我们前十年累计的一些新的体制性难题的解决寻找途径，比如城中村、城乡接合部、农民出租屋、小产权房。不承认不是个好办法，我们终归要找出一个出路来，我们可能因地制宜的寻找一些有利的出入。另外在保障房上，开发商关注什么，注意一个和你非常有关系的政策和发展租赁市场非常有关系的政策，就是低端保障中一个是鼓励货币性保障，不再单一的强调补砖头，实物型保障房，棚户区改造是实物型的，另外一些实物型的低端群体居住区还是需要，比如说开发区打工的集体宿舍，家属宿舍都需要。但是货币型保障正在成为我们低端保障一个重要途径，那么货币型保障还是要住房的不能住，拿一存折银行就让他住吗？还得有实物型供给才行，就是发展的市场化的租赁市场。

再一个细节变化，鼓励包括开发商和开发商的下家投资机构持有一定的租赁住房，作为专业的租赁供给商，这条政策也包括一线城市都是明确无误的，并无什么调控，反而是大力推进的，或者干脆就分出一部分持有住宅物业的作为租赁市场的供给，或者专业的机构把你库存房买下来，专门有一批小区或者一批住房是作为只租不卖的。还有一个去库存的政策在一线城市也仍然存在和继续施行，就是允许把一部分符合条件的，原来作为商业物业开发的转变成住宅或者是商住两用。这一条政策也希望我们关注到，它总体上都是在健康发展、平衡供求上做文章，我想这是我们想说的真正针对房地产业的政策有什么。

第三，改革方面的政策，但是它对房地产业也有重要影响，比如营改增，营改增这个并不是为了促进鼓励房地产业，或者抑制调控房地产业，它是我们整个税制体系的一个重要改革，但是房地产业在此前众说纷纭，说好说坏都有，但是李克强总理信誓旦旦地承诺了，营改增之后不论哪个行业的税负都是只降不增，我想这个承诺应该说是一个基本的准则了，我们大约的可以在这样一个方向上讨论营改增对于我们领域的影响。至少有一条营改增对于我们房地产业和所谓分化下的商业地产是有意义的，比如机构企业持有商业地产的进项，是可以作为进项税抵扣消项税的，我想这都是对房地产有益的方面。

至于说今后一段时间，我想对一线城市来说，最重要的是抑制这个人口流入，包括投资性的需求和改善性需求，你抑制它只能够推迟它实现时间，不能够根本消灭它。你比如说我住80平米的房，或者我认为现在不是一个合理的改善区间，税负优惠还不够，咱可能还推迟，但是总归是要80-120平米的房子的，并不是因为你调控不准早婚咱就不娶媳妇了，这个需求总量是一定的，我们务必注意到分化实际上是个供求问题，一线城市供不应求和三四线城市的普遍性供大于求并存，通时和人口的流入密切相关。我们说二线内部的分化实际上也是和这些城市人口在加速扩张和人口基本平稳，甚至是净流出密切相关的。我们下一步在十三五期间城镇化、城市化政策中一个再三强调的政策，调整城市结构，坚决抑制特大城市的扩张规模。包括限购，大家在2013-2015年观点论坛每次都有一个问题，北京、上海会不会放松限购，现在你就死了心吧，放松限购是可能的，但是放松了一定有更严格的抑制外来需求的门槛。全中国人民都想住在屈指可数的少数特大城市中，这是无论如何什么样的政策也保障不了，实现不了的，让我们的人口均衡的分布在大中小城市中，实现大中小城市协调发展是中国城市化、城镇化质量提高，并且顺着实现，让更多人民群众分享城市化、城镇化好处的一个最重要的落脚点，以上仅供参考，谢谢大家！