陈淮：2016年房地产政策应从三大层面来关注

著名经济学家陈淮5月17日在“2016城市观点论坛北京行”上做主旨演讲时表示，2016年房地产领域所面临的政策应从三个层面来关注：

第一，应对国民经济短期运行的稳定程度，如货币政策、财政政策的调整；如压库存、去杠杆；如十三五规划开局积极稳妥走向城镇化相关的政策等。

第二，针对房地产业的政策，如原来都说要千方百计增加供给，从去年起提出房地产业面对严重的去库存化压力；过去调控房地产都说坚决打击抑制投机性需求，去年以来政策特别明确的指出了鼓励个人和企业购买存量房，特别重点强调了发展租赁市场。

另外，棚户区改造，在整个十二五期间的前期和中期，棚户区改造指的是国有大型工矿企业农林牧场，员工集中居住区的改造，但是现在明确说十三五期间，以棚户区改造为主。棚户区改造有利于市场化参与，对于城市来说，发展低端保障房供应有好处。

还有一个细节变化，即鼓励包括开发商和开发商旗下投资机构持有一定的租赁住房，它总体上是在健康发展、平衡供求上做文章。

第三，改革方面政策，如营改增，这个并不是为了促进鼓励房地产业，或者抑制调控房地产业，是整体税制体系的重要改革，但是营改增对于房地产业和所谓分化下的商业地产是有意义的，如机构企业持有商业地产的进项，是可以作为进项税抵扣消项税的，是对房地产有益的。

由观点地产新媒主办的“2016城市观点论坛北京行”于5月17日在北京举行，主题为“资产的时代”。

以下为发言实录

陈淮：谢谢主持人，谢谢大家！各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！我们有一个不太长时间的交流，给我的题目是一个挺奇怪的题目。政策解码，一线城市的分化与调控，这码没什么可解，这里面一个核心词是分化，一个是调控。我特别声明一下，一线城市没有什么分化，北上深没有什么分化，分化的表现为这样几个。一线和三四线城市的分化，也就是一线城市从今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，包括二手房市场，三四线城市的去库存化进展远不理想，是这么一个分化。第二个分享是二线城市内部明显的分化，比如说南京、合肥、苏州、杭州、厦门，这些城市相对的在一线城市之后有一个热闹。最近天津其实作为直辖市始终在房地产业活跃度上也就是二线相对扩展明显增加。但80%的省会级及重要的城市并没有多大的供给，长沙仍然供大于求，比如东北三省的省会，哈尔滨、沈阳、长春。第三个分化是成交量的市场、成交额的市场，和拿地，开发商储备土地的增量相比较，明显的分化。如果说我们在一线城市表现和二线城市有个区别的话，就是实际上在过去二季度以来，涨价最厉害的城市，北京、上海、深圳，土地成交寥寥无几。刚才女主持人说，高价地频出，不对的，一线城市根本就没出高价地，几乎没有多少大开发商拿地，拿地多的是二线当中的少部分，我刚才说到的南京、合肥、苏州等这些地方，这才是分化，没有什么一线城市的分化，一线城市没什么分化，它基本是同步进退的这么一个特点。

第二个我们说说调控。一线城市上也算不上什么调控，因为春节前后一线城市的成交量和价格突然出现了一个异动，实际上是两个主要的因素，一个是沉寂了几年的被压抑的改善性需求突然爆发。第二个由此唤出了一种恐慌性的需求加入进来，所以在一段时间内，甚至两三个星期内，价格不断跳涨，大家出现二手房市场明天签约，今天说好了，但是明天又涨。但是实际上我们也别把这个异动看的太过，因为在上海、北京这样大的城市存量，总资源量中，在三两个月的成交量中所占比重是个微不足道的量，在经济学中它仅仅是个无多大意义的编辑价格。一万个人里面有一个人一顿吃十个馒头，说明不了大家有多大的饭量。当时我们就判断，有没有后来的这些一线城市的调控，实际上跟二季度末、三季度初这个趋势肯定会停下来，因为它的含义很简单。随着这些改善性需求的逐步释放。

我们说一线城市这些政策里头，务必注意到从整个房地产领域面对的政策形势没有多大的变化，房地产领域面对的2016年所谓的政策是三个层面：第一，并非限制房地产，或开发商不去调控房地产，也没有，是应对国民经济短期运行的稳定程度的，比如说货币政策、财政政策的一些调整，再比如说压库存、去杠杆，这是和我们面对2016年经济增速下行以及物价水平低迷可能出现通货紧缩密切相关的。还和十三五规划开局积极稳妥走向城镇化，走上健康发展之路密切相关的。但是它毫无疑问，货币政策的财务成本降低，降低利率的影响，肯定对房地产业是一个有重要影响因素的方面。别把这个作为房地产业的调控，而且它和一二线没有多大关系。

第二，真正是针对房地产业的政策，针对房地产业的政策我以为一线城市到今天也没有什么变化，从去年末的中央经济工作会到今年政府工作报告中，关于面对房地产业，针对房地产的政策，特别强调了一个过去上界政府十年中那些不合时宜，已经时过境迁的政策要做出调整。哪些要做出调整？一是比如说原来的国十、国八、国五条都说要千方百计增加供给。而从去年起我们提出房地产业面对严重的去库存化压力。特别去年中央经济工作会提出第一层面经济发展的一个重要的调整目标，除了去杠杆短板以外，房地产业去库存。显而易见，首先来说我们并不是像以前以增加供给。二是过去每一个调控房地产都说坚决打击抑制投机性需求。从去年以来的政策特别明确的指出了鼓励个人和企业，也就是企业法人、机构购买存量房，用于出租或者是其他的方式，获取收益，也就是持有资产，鼓励人们在房地产业的投资性需求。特别重点强调了发展租赁市场这一条非常重要，这个政策调整不仅是一方面连接了投资性的需求，而且实际上更大、更灵活、更多层次的满足了低端群体的需求，租赁市场的发展。没有人买第二、第三、第五套房，哪里来的租赁市场？租赁市场对房地产市场来说，是一个极为重要的市场，美国人有25%-30%以上的人群是租房子住的，但是并不等于他们买不起房子，他可能在纽约有一套房子他，但是他在洛杉矶、旧金山就职，相反也孑然，人们不仅仅是因为异地有不房而出租，还有更多有两套、三套房，把它租出去牟利。

为什么美国重视和发展房地产租赁市场呢？我们知道市场经济下，租赁市场有三个重要意义：一是它最接近于低端需求，买不起房的不管他是过渡性的需求，比如年轻人参加工作不久，还是整个低端就业群体的需求，比如他可能一辈子都买不起房，租赁市场是一个灵活多样能满足他需求的一个供给方。二是租赁市场最直接的反映了实际需求的大小，一般说人们不会租了房子去当二房东来牟利，这样的情况是很罕见的，当然也不是没有，当然大机构，持有商业机构的资产那是另当别论。三是租金的回报，不管是开发商拿地建房子，还是老百姓买房子谋取租赁收益它的一个标杆。房地产业兴旺与否租金的高低很重要，所以租赁市场是房地产业不可或缺的，我们简单的把它归纳为投资或者投机性需求加以遏抑，显然是不合时宜需要改进的。最近有一条消息是媒体人说的，但是我没有看到正式文件，但是是有这样议论的，比如说建设部正在讨论，有关司局人研究允许，原来是不准群租，住房分割出租，说现在很大的50平米，40平米客厅可以分到两到三间一个合理的面积，可以分割出租，这样增加低端租赁市场的供给源，满足中低端需求或流动性需求、过渡性需求，我觉得这和我们中央所提出的发展租赁市场是一脉相承的第二个政策变化。