住宅土地自动续期是否收费仍是一个待解决的问题

住宅土地自动续期后是否缴纳土地费用，是一个待解决的法律问题

同时，住宅土地使用权自动续期无条件并不表明土地使用权人没有义务缴纳土地费用。在物权制度的构造上，住宅土地使用权人在自动续期后是否缴纳或者如何缴纳土地费用，是一个与土地使用权的自动续期没有关系的、待解决的其他法律问题。

我国城市的土地归国家所有，国家依法实行国有土地有偿和限期使用制度。实现国有土地的有偿和限期使用制度的基本方式，为土地使用权出让，即“国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金”。国有土地使用权的最高年限按照建设用途分为40-70年，其中“居住用地”的最高使用年限为70年。国有土地使用权期限届满，为保障不动产权利的稳定和存续，实行申请续期制度，土地使用权人并同时负担相应的土地费用。不论我们有多么强烈的愿望，让百姓能够从《物权法》第149条第1款规定的“自动续期”制度中获得无偿使用国有土地的利益，在既有的国有土地有偿使用制度框架下，这个愿望都是不现实而且难以实现的。

这就是说，国有土地有偿使用制度是住宅土地使用权自动续期后要不要缴纳土地费用问题的始作俑者。我们必须注意到，《物权法》第149条规定的自动续期仅仅在土地使用权的存续问题上改革了既有的土地使用权申请续期制度，没有意图且客观上也不是突破国有土地有偿使用的制度体系。有学者主张住宅土地使用权无条件自动续期，土地使用权人在续期后没有义务缴纳土地费用，多少有些夸大了《物权法》第149条第1款的作用，并无助于解决土地使用权人是否有义务缴纳土地费用的问题，这是一个物权法立法时难以解决而不得不搁置的老问题。

民众对其住宅拥有永久和稳定的权利，对其住宅所使用的国有土地同样也拥有了稳定和“永久”的权利，这是我国《物权法》在建构不动产权利及其保护制度上的一个历史性突破。但是，上至政府下至民众都应当清醒地认识到，住宅土地使用权自动续期就是自动续展期限以维持原土地使用权的效力。在住宅土地使用权期限届满时，不论登记机关对其续展事项在登记簿上是否有所注明，住宅土地使用权均是有效存续的权利。在明确这个前提后，国有土地所有权人才有机会与住宅土地使用权人协商续期后的土地费用负担问题。

关于住宅土地使用权续期后的土地费用负担问题，我们现在面临的处境与《物权法》颁布时的状况并没有多少改善，仍然缺乏条件提出切实可行的一揽子解决问题的方案，因为这个问题涉及到国有土地有偿使用制度的深层次改革。

应无条件落实住宅土地的自动续期，以公平合理的办法解决费用负担问题

住宅土地使用权自动续期是无条件的。自动续期仍以土地使用权是有期限的用益物权为前提，住宅土地使用权原来的期限是多少，自动续期时至少应不低于原有的使用期限。地方政府应当无条件地落实《物权法》第149条规定之“住宅建设用地使用权的自动续期”，然后再与续期后的土地使用权人协商土地费用的负担问题。土地费用的负担问题是一个可以探索的、逐步解决的问题。“温州20年住宅土地使用权到期如何续期缴费的事件”原本就是一个地区性问题，作为个案可以在土地费用的负担问题上作尝试性的探索，例如届期的土地使用权自动续期20年，并以20年期土地使用权出让时的合同条件要求土地使用权人交纳土地费用，这并不违反《物权法》第149条第1款的规定。要不要交费的问题毕竟不同于住宅土地使用权的续期，是可以在协商的基础上做灵活处理的，而住宅土地使用权的自动续期则是不容协商的。

有观点认为，处理不足70年期限的土地使用权自动续期时，应当先续期到70年，并由土地使用权人补足未满70年期间的土地出让金差额。自动续期是对已经存在的土地使用权的到期续展，凭什么一定要续展到70年，并按照这个使用期限交纳土地费用？这无异于否认不足70年使用期限的住宅土地使用权的自动续期。虽然“温州20年住宅土地使用权到期如何续期的事件”引起了全社会对住宅土地使用权续期要不要附加条件的大讨论，但终归不是我国《物权法》第149条第1款自身的问题，而仅仅是发生在一个城市或者一个地区如何落实我国《物权法》第149条第1款的问题。

我以为，在目前阶段，最具可操作性的方法是无条件地落实住宅土地使用权的自动续期，并可以不高于住宅土地使用权出让时的条件要求土地使用权人支付土地费用。或许在不久的将来，随着土地使用权期限届满自动续期的案件逐步增多，我们会尝试更多的公平合理的办法来解决土地使用权续期后的土地费用负担的问题。