住宅土地自动续期是否收费仍是一个待解决的问题

住宅土地使用权的自动续期，是我国国有土地使用权申请续期制度的一个重大例外，等于向社会宣告：住宅土地使用权经登记而取得，因为自动续期而永久有效。该规定的意义在于：奠定了住宅土地使用权可以事实上永久存续的法律基础，成为本世纪以来我国重树民众创造和保有财富信心的最具价值的法律制度。

《物权法》第149条规定住宅土地使用权自动续期，没有规定任何条件，那些主张住宅土地使用权自动续期是有条件的观点，不论其条件宽厚（例如象征性支付土地费用）抑或苛刻，都不是在解释而是在否定住宅土地使用权自动续期制度。

但是，住宅土地使用权自动续期无条件并不表明土地使用权人没有义务缴纳土地费用。在物权制度的构造上，住宅土地使用权人在自动续期后是否缴纳或者如何缴纳土地费用，是一个与土地使用权的自动续期没有关系的、待解决的法律问题。

温州20年住宅土地使用权到期续期缴费事件，使“住宅土地使用权自动续期要不要附条件”的问题成为近期社会各界讨论的热点，其焦点又集中于土地使用权人在续期后要不要缴纳土地费用。

目前，令人较为困惑的是，来自法学界的声音同样充满了不确定性。来自社会不同方面的声音是嘈杂的，总体表现出对我国住宅土地使用权自动续期制度的落实及其未来命运的担忧。

《物权法》第149条仅限于自动续期（权利存续）问题，并不涉及土地费用等其他问题

《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”为了理清《物权法》第149条第1款在我国国有土地使用权制度中的应有地位，有必要回过头去看看这个条款是如何写成的。

第十届全国人大常委会第十八次会议2005年10月19日审议《物权法（草案）》（四次审议稿）时，法律委员会做了修改情况的汇报，表达了如下的意见：关于土地使用权的期限，有建议延长使用年限和取消使用年限的不同意见；关于续期后的土地使用费，有不缴和缴纳少量土地使用费的不同意见。法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业，建议将《物权法（草案）》（三次审议稿）第155条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满，自动续期；……”（第1款）“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”（第3款）由此，《物权法（草案）》（四次审议稿）第155条首次明确表述住宅土地使用权“自动续期”。

第十届全国人大常委会第二十三次会议2006年8月22日审议《物权法（草案）》（五次审议稿）时，人大常委会组成人员对《物权法（草案）》第149条第1款规定的住宅土地使用权自动续期普遍表示赞成。有的常委会委员对第149条第2款的规定有不同意见，提出住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这样规定是否合适，建议进一步研究。法律委员会经研究认为，住宅土地使用权续期后是否支付土地使用费的问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，以不作规定为宜；届时，可以根据实际情况再作慎重研究；建议仅规定“住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。”由此形成《物权法（草案）》（六次审议稿）第149条第1款。

由上可知，住宅土地使用权的自动续期要不要附条件（诸如续期期限、土地费用负担等）在立法时是有过反复讨论的，但并没有形成住宅土地使用权续期后的土地费用缴纳与否的一致意见，仅是把这个问题另作处理。这表明住宅土地使用费的缴纳与否不影响住宅土地使用权的自动续期。这是可以讨论并且应当分开处理的问题。

我国物权立法区分处分行为和负担行为，物权的效力在相当程度上不受负担行为及其所发生的变化之影响。因此，在《物权法（草案）》（四次审议稿）中将土地使用权续期的期限和土地使用费的缴纳问题（负担行为所要解决的问题）授权国务院规定，没有什么不妥当；后来删除了这些难以决定的内容，也是合情合理的。

我想强调的是，《物权法》第149条第1款所要解决的问题，仅限于住宅土地使用权的自动续期（权利存续）问题，并不涉及土地费用负担等其他问题。

第149条的制度意义，是实现了百姓永久使用国有土地的梦想

住宅土地使用权自动续期要不要附条件，这是一个老问题。这个问题的产生实际与我国国有土地的有偿使用和限期使用制度有关，更与我国《物权法》实行的物权法定主义的逻辑、区分处分行为和负担行为的制度结构有关。

自首次表述住宅土地使用权“自动续期”后，立法者都是将住宅土地使用权的存续问题和土地使用费的交纳问题区别对待的，这是我们认识《物权法》第149条自动续期制度时绝对不能忽视的前提条件。不注意这个前提条件，围绕《物权法》第149条所展开的争论多少都会失去意义。承认并注意到这个前提条件，我们才能合理解释《物权法》第149条第1款的创新意义和制度价值：住宅土地使用权的自动续期，实现了我国百姓永久使用国有土地的梦想。

众所周知，除划拨土地使用权外，国有土地使用制度实行有偿使用和限期使用，土地使用者应与国家（政府）订立土地使用权出让合同，约定使用期限和出让金等等，经登记取得土地使用权；以出让方式经登记取得的土地使用权，因出让合同规定的使用年限届满而终止。在土地使用年限届满前，土地使用者可以申请续期，经重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理土地使用权续期登记。土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

但是，《物权法》第149条第1款规定住宅土地使用权自动续期，与上述法定的国有土地使用权申请续期制度完全不同，依照“新法优于旧法”的规则，无异于在住宅土地使用权事项上废除了土地使用权的申请续期制度。住宅土地使用权的自动续期，是我国国有土地使用权申请续期制度的一个重大例外，等于向社会宣告：住宅土地使用权经登记而取得，因为自动续期而永久有效。该规定强化并有效落实了民众对“居者有其屋、有恒产者有恒心”的殷切期盼，奠定了住宅土地使用权可以事实上永久存续的法律基础，成为本世纪以来我国重树民众创造和保有财富信心的最具价值的法律制度。

《物权法》第149条第1款规定住宅土地使用权自动续期，没有规定任何条件，如果在解释这个条款时附加条件，如要求协商订立续期合同、缴纳土地费用等，不仅超出了法律规定的应有文义，而且违反物权法定主义。就土地费用负担问题而言，不论住宅土地使用权人是否与政府已经协商妥当土地费用的负担，都不会影响住宅建设用地使用权的存续。

也因此，我们现在讨论《物权法》第149条第1款规定的自动续期制度，非要扯上土地费用负担与否并将之作为住宅土地使用权自动续期的条件，势必造成对住宅土地使用权自动续期制度理解的混乱。那些主张住宅土地使用权自动续期是有条件的观点，不论其条件宽厚（例如象征性支付土地费用）抑或苛刻，都不是在解释而是在否定住宅土地使用权自动续期制度。