库存高企的三四线楼市呈现“一体两面”：花式营销和逆向调控

　　随着经济社会的发展和城市化进程的持续，房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡等情况：一二线城市房价易涨难跌，三四线城市却由于人口外流与经济实力，呈现供大于求的现象，楼市分化持续加剧。

　　进入2022年以来，房地产市场整体趋冷，各类宽松政策不断出台。在多重利好政策的推动下，不少一二线城市房地产市场已渐次回暖，但大多三四线城市楼市成交依然不见起色。

　　在此情况下，布局三四线城市的房企为回笼资金，花式促销频现;但在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下，出台“限跌令”的城市也在持续增加，三四线楼市呈现“一体两面”。

　　业内人士认为，“限跌令”的出台和花式营销频现折射出当前三四线城市销售下滑、库存高企的现状，但两者政策并不冲突。想要提高销售、去库存不能仅从需求端依靠降价来实现，更应该从产业布局、人口流入、土地供应等多个方面采取措施。

　　抑制非理性降价 “限跌令”增至25城

　　据不完全统计，自去年8月湖南岳阳发布“限跌令”开始，如今已有山东菏泽、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区等25个城市发布政策或引导房企不得随意降价销售。

　　可以看出，除沈阳、天津等少数城市外，出台“限跌令”的城市主要为三四线城市。具体来看：

　　7月19日，四川省凉山彝族自治州冕宁县发布《冕宁县人民政府办公室关于印发冕宁县促进房地产市场平稳健康发展的措施的通知》指出，在取得预售许可或现售备案10日内一次性公示房源价格，公示价应与报备价格一致，实际成交价格不得高于备案价，同时不能低于备案价20%以上销售。

　　7月4日，广东中山发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》中明确，新房售价申报3个月后可申报调价，每次调降幅度不超上次售价的5%。

　　6月20日，福建省平潭综合实验区发布《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》中提到，各房企在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，在办理价格备案时，须同时在商品住房价格备案表上进行承诺，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。

　　业内人士指出，“限跌”政策增多的背后，是“一城一策”、精准调控的体现。同时“限跌令”出台本质上还是出于维稳考虑，主要是为了抑制房价非理性“跳水”。在“买涨不买跌”的心理预期下，“限跌令”对市场不太好的地区会有一定的托底作用，减缓过于激烈的价格战对市场的冲击，是不少城市稳楼市的重要一环。

　　花式促销频现 形式大于实际意义

　　在“限跌令”的另一面则是房企各种“农产品换房”的花式营销。据统计，自6月末开始，河南、江苏等部分县城或者城市远郊的项目开启各种促销方式。

　　其中6月20日，微信号“民权县中原建业”发布消息，位于河南省商丘市民权县的建业河畔洋房推出“小麦换房”活动，活动内容为“2元/斤抵首付，最高可抵16万房款”。稍早前，位于河南省开封市杞县的建业城也推出了类似的活动。微信号“杞县建业城”消息显示，“5元/斤大蒜换房”。

　　南京云漾滨江则推出“西瓜换房，最高抵10万元”的活动，按照海报上的活动，可以10元一斤的价格收购西瓜冲抵房款，活动时间显示自2022年6月28日至7月15日。

　　继推出“小麦换房”、“大蒜换房”、“西瓜换房”后，无锡一楼盘又推出了“水蜜桃换房”活动。6月29日，位于无锡阳山的悦阳九玺推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。按照活动方案，至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。

　　同样位于广州增城区的帝景中央则推出荔枝换房活动，最高可抵房5万元，其中，桂味、糯米糍等高品级荔枝收购价为40元/斤，其他品种荔枝30元/斤，均高于目前市场价十数元。

　　除了农产品换房，还有项目推出“买房送土猪”等做法。据部分企业工作人员表示，企业不会直接收取农产品，此举更多是为助农。

　　业内人士表示，这类促销大多在县城或者城市远郊，折射出部分城市楼市库存高企的现状。此外房企花样促销手段跟当前房地产市场的销售情况不无关系，有数据显示今年上半年三四线城市房屋销售同比下降约50%。但目前这些新兴的营销手段，促销时间不长且受益群体较小，短期尚不能对房地产市场秩序带来较大影响。

　　分而治之 去库存仍为三四线城市主基调

　　随着房地产行业调控的持续深化，各线城市的房地产市场出现明显分化。销售下滑、库存高企已然成为三四线城市不容争辩的事实。

　　7月15日国家统计局数据同样显示，6月三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同;二手住宅销售价格环比下降0.3%。

　　中指研究院数据也显示，截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计算，三四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月，市场库存去化压力较大。

　　由此可见，提高销售、去库存仍然是三四线楼市发展的主基调。但影响楼市销量的因素包括供需关系、金融政策、调控政策等。因此为实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节、城市产业的布局、人才引进政策等也是楼市政策的重点。