房企三四线城市土地投资退潮

　　土地是房企生存发展的重要“储备粮草”。当下，一方面受限于市场新形势下资金承压、去杠杆压力等原因，房企布局三四线城市投资越发谨慎;另一方面，在市场下行和集中供地催化下，房企更倾向在利润高、抗风险能力强的核心一二线城市进行土地储备。

　　三四线土地成交规模同比降21%，百强投资比例降至低点

　　2021年至今，三四线城市土地成交规模一路走低。从市场、企业层面均可看出，当前三四线城市正面临被房企逐步调整出投资重心的局面。市场不景气、库存高、需求透支严重或成主因，而资金压力则加速了房企撤离的步伐。

　　上一轮房地产上涨周期中，在棚改货币化安置、政策宽松等因素刺激下，三四线城市经历了一波普涨行情，尤其是强三线城市楼市十分火热。三四线城市土地是民房企布局重心，也成为土地市场的中坚。

　　克而瑞数据显示，2017-2021年期间，尽管市场热度有所下滑，但三四线城市成交面积占全国土地成交比例始终维持在75%以上。

　　随着政策、市场变化，三四线城市土地热度急转直下：从成交建筑面积来看，2020年之前，三四线土地成交规模始终保持正增长，在2017、2018形成一个土地出让高峰，但在2021年却迎来发展拐点，成交建筑面积仅为17.49亿平方米，增速首次为负，同比下跌21%，土地成交金额为3.47万亿元，同比下降14%。

　　诸多房企在2017年、2018年的一波三四线市场行情中踩准了市场节奏，收获颇丰。

　　据克而瑞数据，2018年百强房企在三四线城市拿地面积占比接近60%。对比各房企2018年新增拿地单位货值和2018年销售均价，有50%的房企单位货值较销售均价下降，印证了即使三四线城市热度在衰退，仍有半数房企投资仍在下沉。

　　从2018年四季度开始，棚改衰退效应渐显，部分三四线市场降温显著，房企开始收缩低能级城市投资力度，逐步回归二线城市。

　　数据显示，2018年四季度，典型房企在二线城市投资拿地建筑面积占比已基本与三四线持平。随后三年，三四线占比已经降至50%左右，较2017年下降近8个百分点。

　　2021，三四线城市的土地市场“先热后冷”，上半年土地市场的平均溢价率维持在20%左右，要高于2020年。但进入下半年，土地平均溢价率下降至8%，第四季度仅有4%，降至历史新低。

　　三四线城市土地市场不断下探一直延续到2022年，土地平均溢价率仅有3.6%，环比下降0.8个百分点，同比降幅更为突出，达到14.4个百分点。

　　截至2022年5月末，投资策略异常谨慎的百强房企将84%的投资金额集中在了重点22城，22城以外城市布局占比仅为16%，多以佛山、常州、东莞等发达城市群中的热点三四线城市为主。

　　长三角、珠三角的三四线楼市更具吸引力

　　自2021年三四线楼市显现投资退潮以来，百强房企却打出了“差异牌”，重仓长三角、珠三角部分热点三四线城市。

　　2018年以来，房企在长三角投资占比持续增加，2021年，长三角区域土地投资占比达到62%，较2020年增加9个百分点，较2018年更是大幅提升15个百分点。

　　此外，百强房企在珠三角区域投资占比一直稳定在25%左右，变化幅度不大;但在中西部、环渤海区域的三四线投资占比却持续下滑。

　　具体到城市层面，有7个城市连续4年占据百强房企三四线投资金额TOP10榜单，其中包括温州、佛山、南通、嘉兴、徐州、无锡和常州，大部分为长三角区域热点城市，佛山则位于珠三角区域。可见，三四线城市所处区位，以及与周边核心城市关联度是吸引房企投资的重要因素。