万科一季度“检阅”：传统地产与新业务晴雨表

　　如果说2021年于万科是“刻骨铭心”的一年，那么2022年又会是如何?

　　行业下行的环境中，相当一部分已披露一季度报告的企业，均有不同程度的营收或是规模下滑，但市场对行业“老大哥”仍抱有些许不一样的期待。

　　四月倒数第二个工作日，万科发布2022年第一季度报告，各项数据罗列，供市场检阅评说。

　　公告显示，2022年第一季度，万科实现营业收入626.7亿元，同比增长0.6%;实现归属于上市公司股东的净利润14.3亿元，同比增长10.6%;基本每股收益0.1229元，同比增10.52%。

　　还记得在不久前的万科2021年度业绩会上，管理层透露今年工作任务“止跌企稳，稳中有升”。

　　按彼时郁亮的解释，万科已对房地产业务集中管控和统筹管理，开发业务的毛利率可维持在20%的水平;新业务则已交完大部分“学费”，逐步形成新的蓄水池。

　　今年一季度，万科开发业务税前毛利率为21.8%，扣除税金及附加后的毛利率为17.1%。但相较于去年同期，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率(已扣除税金及附加)为16.1%，今年略有提升。

　　一季度，万科整体税前毛利率为18.9%，税后毛利率为15.0%。

　　整体营收同比微增，但销售规模却有较大幅度下降，或与行业趋势相关。

　　国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积3.1亿平方米，销售金额2.97万亿元，同比分别下降13.8%和22.7%;房地产开发投资增长0.7%，增速较2021年同期下降24.9个百分点;房屋新开工面积同比下降17.5%。

　　拆分来看，万科2022年1-2月累计实现合同销售面积395.8万平方米，合同销售金额649.7亿元，分别同比下降41.4%、44.3%。

　　观点指数发布的“2022年1月房地产企业销售金额表现”研究成果显示，1月前100房企实现全口径总销售金额6058.7亿元，环比减少38.4%，同比减少46.1%，楼市销售依旧处于低位水平。

　　2022年1月份全口径销售100亿以上的房企数量明显减少，仅有14家，较去年同期减少25家;全口径销售位于50亿-100亿以及20亿以下这两个区间的房企数量分别为22家、29家，较去年同期增加9家、25家。

　　报告期内，万科实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065亿元，同比分别下降42.7%和40.7%。

　　截至一季度末，万科合并报表范围内有4776.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7385.1亿元，较年初增加3.9%。

　　1-3月，万科新增加6个开发项目，总计容规划建筑面积145.8万平方米，权益计容规划建筑面积112万平方米。截至报告期末，在建项目总计容建筑面积约10685.8万平方米，权益计容建筑面积约6664.3万平方米;规划中项目总计容建筑面积约4019.7万平方米，权益计容建筑面积约2581.1万平方米。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　一季度，万科实现新开工计容面积599.4万平方米，占全年开工计划的31.2%(2021年同期为25.6%);竣工计容面积310.4万平方米，占全年竣工计划的8.0%(2021年同期为8.6%)。

　　分业务来看，物流仓储业务方面，报告期内万科物流仓储业务(含非并表项目)实现营业收入8.7亿元，同比增长39%。一季度物流仓储业务新获取1个项目，可租赁建筑面积5.4万平方米;新开业4个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积39.2万平方米。

　　租赁住宅方面，期内实现营业收入7.0亿元，同比增长12.8%。截至3月底，租赁住宅业务共运营管理超过21万间长租公寓，累计开业约16.2万间。

　　商业开发与运营业务期内实现营收21.1亿元，同比增长17.6%，其中印力管理的商业项目营业收入为14.2亿元，同比增长16%。一季度印力新拓展1个轻资产项目--上海森兰印象城，新增管理面积16万平方米。

　　在2021年度业绩会召开次日，万物云便向港交所正式递交了上市申请。此前根据2021年度报告显示，2021年万物云收入首次超过200亿元，录得全口径收入(含向万科提供服务收入)240.4亿元，同比增长32.1%。

　　按照万科计划，2022年万物云将保持内生稳健增长，其中住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%。继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。

　　最新一季度报告中，尽管将房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务板块的主要经营情况单独列出，但物业服务营收尚未明确。

　　一季度，归属社区空间服务的万科物业新增项目中，来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%;归属商企空间服务的万物梁行新获取4个200米以上的超高层项目;归属城市空间服务的万物云城新增3个城市服务项目，新进驻5条街道并提供整合服务。

　　值得一提的是，期内万科分三次完成80亿元3年期中期票据发行，以及完成总额为19.9亿元公司债券发行，涉及金额近百亿。

　　相比分红和回购，让人关心的还有财务状况：截至报告期末，万科净负债率为34.6%，较上年度末净负债率29.7%略有提升;持有货币资金1417.8亿元，上年度末为1493.5亿;对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍，较年初提升0.1倍。

　　管理层此前也在年度业绩会上透露，在去年就已考虑过回购股份。

　　事实上，今年3月份短短9个交易日内万科股价从人民币19.5元跌至人民币14.4元。这一变化在万科看来是“一种非理性下跌”，也坚定了万科启动回购的决定，这一事项在4月初有了新的进展。

　　4月6日，万科公告表示，拟自筹资金以集中竞价方式回购公司普通股(A股)，回购资金总额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股。按回购资金总额上限25亿元和回购股份价格上限18.27元/股测算，预计回购股份的数量约为1.37亿股，约占目前万科总股本的1.18%。

　　除上述事件外，进入4月以来，万科在公开市场揽获多宗地块，但对比去年4月新增加开发项目20个的数据来看，仍有一定差距。

　　本周稍早时候进行的杭州首批集中供地中，万科以36.98亿摘得良渚新城玉鸟路北地块，又以21亿摘得良渚新城宅地;在南京首批集中供地，通过摇号拿下雨花台区赛虹桥G04地块，成交价20.7亿元;宁波首批集中供地，以封顶总价15.05亿元中签摘得鄞州区中河地段地块。

　　一季度，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约534.7万平方米。

　　另于本月初，万科19亿摘得东莞市万江街道改造项目，总建面超48万平米。该旧改项目系东莞市城市更新“旧项目”、TOD试点项目，也是万江区域首宗启动主体招商的城市更新单元。