富力地产回归A股的背后：释放估值寻求350亿元融资

　　中国证监会在本月初刚刚宣布完善新股发行制度并重启IPO后，中国证监会在13日更新了预先披露申请A股创业板和主板上市的85家企业，其中包括已经在港上市房企万达商业(03699.HK)和富力地产(02777.HK)。

　　富力地产在今年6月份即公告重新启动境内A股发行事宜，在今年6月份以来中国股市大幅波动以后，监管部门决定暂停IPO发行工作，直至近期股市开始稳定以后，证监会在本月初宣布重启。

　　根据富力地产披露的招股说明书，富力地产计划发行A股新股10.7亿股，在发行完成后，富力地产的总股本会超过42.9亿股，其中包括A股32.77亿股，以及10亿股H股。

　　此次富力地产发行A股募资金额数量较大，如果顺利完成，预计会达到350亿元，富力地产计划将所募资金全部投入名下9个房地产项目，其中包括北京富力通州运河十号项目、北京富力新城项目，以及位于上海的虹桥项目、天津富力新城项目等。

　　其中，富力地产计划将90亿元的募集资金投向公司位于河北香河的北京富力新城项目，这是募集资金计划投资的9个项目中投资金额最大的房地产项目。

　　富力地产坚持以开发大规模、高性价比的中高档住宅为主。比如，北京富力新城项目预计总投资超过了150.4亿元，项目规划占地面积近88万平方米，总建筑面积则接近194万平方米。

　　北京富力新城项目开发建设周期从2012年一直会持续到2019年，富力地产预计销售金额会超过186亿元，项目投资净利率和销售净利率预计会达到11.87%和9.59%。

　　中银国际分析师评价富力地产重返A股市场说，如果A股能够顺利发行，富力地产H股股东将从中受益，这是因为公司作为房地产商可以在A股市场中获得较高估值。

　　“此次发行对H股股东来说是一次增值而非稀释。”中银国际证券分析师说，“与富力地产相似的房地产商目前股价对应1.0倍市净率，而富力只对应0.6倍市净率。”

　　按照富力地产招股书中披露的新发A股股份和预计募资金额，预计富力地产每股发行价会达到32.71元，公司在11月19日于港交所收盘价格是每股8.76港元，另一家正在申请A股发行的房地产商是万达商业，其计划发行2.5亿股A股新股募资不超过120亿元，据此计算其发行价预计为每股48元，公司11月19日收盘价位每股49.4港元。

　　以此计算，预计万达商业H股价格较A股发行价折让比例为0.85:1，而富力地产这一比例则为0.22:1，两家公司AH股比价相差巨大。另外，目前万达商业的市盈率达到了7.0，富力地产的市盈率则只有4.0左右。

　　如果富力地产按照发行预案顺利完成A股新股发行，这意味着将给富力地产增加350亿元的现金资源用于名下项目的资本支出，并且也将极大地改善公司的财务状况。

　　富力地产到今年6月底的现金及现金等价余额不到120亿元，较年初现金资源减少了11%左右。

　　据人民网记者统计，到今年上半年，富力地产的有息负债达到了747.3亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债总计达到了279亿元。在富力地产的有息负债中，并未计入公司期末余额达到100亿元的永续债。

　　但值得注意的是，富力地产在今年上半年偿还了56亿元的永续债，而整个上半年富力地产用于偿还债务支付的现金接近100亿元。

　　到今年6月底，富力地产的净资产负债率达到了274%，较2014年底的230%增加了44个百分点。如果将富力地产的永续债计入负债而不是权益工具，富力地产到今年6月底的净资产负债率会升至373%的高负债水平。

　　如果富力地产最终能够顺利完成发行A股新股并且募得350亿元资金，这将显著增加公司所有者权益以及帮助降低负债率。

　　以此计算，富力地产完成发行新股后，假以公司2015年上半年财务数据为基础，预计公司净资产负债率会降低到158%，即便考虑进100亿元余额的永续债，富力地产的净资产负债率也会降到193%。