花样年“轻重失衡”跌出百强之列 潘军：重拾房地产 2020年冲千亿目标

　　曾顶着“中国物业第一股”名号的彩生活，2017年营业收入16.28亿元，同比增长21.36%；同时，4.3亿平方米（截至去年底）的在管面积也在全国同行业中名列前茅。然而其母公司花样年，2017年营业收入同比下降10.42%，在行业的排位也由30强下降至108位（2017年易居数据）。

　　在今年6月的南京发布会上，花样年控股集团董事局主席潘军就直言，花样年已经意识到出现了“轻重失衡”，要重拾房地产。

　　无疑，花样年急需解决的是两个问题——结构和规模。花样年的商业、住宅比重一度达到8:2；此外，2017年花样年规划的土地储备建筑面积约1560.91万平方米，仅同比增加4.2%。

　　在行业集中度加剧的环境下，花样年能否完成结构调整并在2018年实现销售48%的涨幅，业内表示有待观察。

　　营收下滑超10% 花样年重提房地产

　　在花样年2013年度业绩会上，潘军曾对媒体表示：“谁再叫我开发商，我跟谁急。”

　　持续刻意剥离房地产属性，花样年“得其所偿”，全力将彩生活推入港股，上市之初风光一时无两，估值一度超过母公司花样年。

　　不过眼下彩生活的市值和市盈率优势已然减弱。来自同花顺的数据显示，截至目前，彩生活的动态市盈率约20倍（绿城服务约44倍、中海物业约26倍），市值约102.76亿元（绿城服务141亿元、中海物业32.87亿元）。

　　规模最大的彩生活在物业板块的价值却久久无法在股价上得到充分体现。随后的2016年，花样年即开始调整战略，“推广了两年时间，在此期间，我们发现自身轻重比例有些失衡。”潘军表示。

　　如今，多重建设导致社区商业严重过剩，而想要再次回到房地产主战场，花样年将面临如何解决目前的“失衡”？

　　从花样年成绩单可以发现，颇为明显的“失衡”是业务贡献率悬殊。财报数据显示，2017年花样年房地产业务合同销售金额201.64亿元，同比增长超过六成；但营业收入却仅为97.83亿元，较上年同期下降10.42%。

　　值得一提的是，虽然彩生活的营业收入同比增长21.36%，但整体数值16.28亿元，仅占总成绩单的16.6%。花样年的物业开发收入约66亿元，较2016年下降了21.1%，影响了“大盘”走势。

　　随之，花样年在房地产领域的排名出现明显变化。潘军直言，“我们从30强跌到50强，后来跌到百强。”克而瑞数据显示，花样年2017年度销售额的行业排名是108位。

　　潘军将此归结为“同行跑得快”。

　　“因为那时我的注意力不在房地产而是主要放在了社区部分。2012年募得第一笔钱，2013年私募成功，2014年上市，2016年发展至今，彩生活已成为行业老大，在规模上甚至是全球老大。”潘军告诉记者，但言语中也难掩错失传统房地产黄金期后的尴尬和焦虑。

　　在优淘城总裁薛建雄看来，房企过度轻资产之后，会出现规模太小的情况。新城控股高级副总裁欧阳捷则表示，尽管众多房企纷纷走向轻资产，在国内整体环境下，房企还没有找到能取代地产开发的轻资产运营模式，轻资产对公司整体利润的贡献并未显现。

　　张波表示，目前国内房企还是更擅长于房产的开发销售模式，轻资产化放慢的同时，重资产化模式还是房企们会坚持的老路。“尤其是在流动性过剩，利率下行的长期趋势下，持有重资产的成本越来越低，重资产将变得越来越有价值。也许不久大家就会发现，在日益严重的资产配置荒时代，恐怕没有比优质的重资产更好的资产了。”

　　90%押注住宅冲千亿 商业持续轻运营

　　从目前其资产情况来看，似乎并不容易。就土储增量而言，截至2017年底，花样年规划土地储备建筑面积约1560.91万平方米，同比2016年仅增加4.2%。其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为662.68万平方米。在布局区域上，一线城市占比25.9%，二线城市占比65.8%。

　　另外，来自花样年的数据显示，截至2018年5月，花样年商业在管项目达到34个，其中自持项目10个，管理商业面积达300万平方米。预计到2020年，全国项目布局将达到80个，资产管理面积超过500万平方米。

　　“所以我们开始调结构，目前我们的结构有了侧重，90%是住宅，10%是商业。”潘军透露，未来花样年要“轻重并举”，即社区服务和房地产开发同时发力，房地产开发要拉上来，住宅的现金流要做上去。

　　潘军认为，未来花样年体系内外的货量储备已经超过3000亿元，所以今年业绩目标设定在300亿元，明年为500亿元，到2020年完成1000亿元目标。这三年业绩加在一起才1800亿元，目前的货量储备完全能够支撑千亿目标。

　　不过在提出“住宅商业缺一不可”、重走轻重并举的道路时，潘军强调，花样年的商业仍然是以轻资产为主，买商业物业来自持，太重了。

　　值得注意的是，潘军所言的商业主要是社区商业。

　　“目前社区商业的投资回报率有的为1%~2%，有的能做到8%~12%，这里面差距非常大，而社区商业成败要看项目人口需求、入住客户的消费能力、开发商的品牌、操盘策略及后期运营等。”薛建雄表示。

　　不少业内人士直言，社区商业体量虽相对较小但运营非易，要想真正从社区商业长期获利，依然要经受挑战。

　（来源：每经网）