谭浩俊：落实二套房公积金新政考验地方政府智慧

　　按照住建部等部委的通知要求，从9月1日起，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

　　这也是今年以来监管层第二次对公积金政策进行调整，调整的目的非常明确，那就是激活市场需求，发挥房地产对经济的拉动作用，促进经济的稳定增长。可以预料，新政出台后将有助于改善市场需求，进一步刺激当前低迷的楼市。

　　尽管政策层面有了一个不小的“口子”，但到底能不能对市场产生有效的提振作用，可能不仅仅在于政策力度的大小，还在于地方政府如何有效地运用政策，如何发挥出政策的最大效用。再好的政策，如果运用不当，其效果也可能大打折扣。

　　事实上，在多数调控政策都已经陆续退出的背景下，如果按照过去的情况，目前的政策已经足以让市场热闹了，那么为什么仍然没能够有效改变楼市的低迷状况呢?

　　其主要原因或许在于，市场处在供需失衡的状态，即相当一部分城市，尤其是三、四线城市库存现象十分严重，购房者对房价下降仍抱有很大预期，从而影响购房意愿。

　　造成这种现象的重要原因之一，就是土地财政。去年在楼市严重低迷的情况下，土地出让金仍然增长不少，就是最好的例证。

　　一边是楼市库存高企，另一边是库存量还在继续增加，这有可能加重市场供需矛盾。在这样的背景下，如果地方政府不调整思路，要想提振楼市恐有难度。搞不好，降低二套房首付比例的政策，也会打折扣。

　　不仅如此，在二套房首付比例下调以后，公积金贷款的额度能否保证，也是对地方政府的考验。要知道，此前一些城市已经出现了公积金供不应求的状况。

　　也就是说，即便再给政策，也可能会因为资金额度不够，而难以满足居民的购房需要。这种状况，在一、二、三线城市都存在，尤其是三线城市情况可能更加严重。