人口返城逐渐推高楼市需求 调控逐渐深入到各地区县层面

　　目前，楼市重点城市一季度行情数据已经出炉。从土地市场来看，一季度整体供应、成交量价双涨。从商品房市场来看，市场需求和库存则同时下降。不过，单纯从3月份数据来看，楼市回暖明显。专家预计，未来市场成交量仍将保持低位。

　　根据中国指数研究院统计数据，2018年1-3月，全国300个城市共推出土地6387宗，同比上涨20%;推出土地面积28190万平方米，同比上涨38%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1975宗，同比增加19%;推出土地面积10084万平方米，同比增加33%。

　　从成交情况来看，2018年1-3月，全国300个城市共成交土地5632宗，同比增加19%;成交面积24140万平方米，同比增加32%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1664宗，同比增加9%;成交面积8415万平方米，同比增加21%。2018年1-3月，全国300个城市土地出让金总额为9661亿元，同比增加37%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为7683亿元，同比增加34%。

　　同期，全国300个城市成交楼面均价为4002元/平方米，同比上涨3%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为9131/平方米，同比上涨11%。

　　从商品房市场需求来看，随着一季度楼市收紧政策继续强化，各线城市同比均降。根据CREI S中指数据显示，2018年一季度中指监测的25个主要城市，15个城市成交面积同比下降，其中南宁下降幅度达60.48%，北京同比降幅也超50%;同比上升的城市中，泉州升幅为86%，深圳次之，同比上升67%。

　　单纯从3月数据来看，各线城市成交环比升同比降，一线城市环比增幅显著。CREIS中指数据显示，2018年3月监测的主要城市成交面积环比上升49.57%，进入3月，楼市回暖明显。

　　环比来看，23个城市上升，东莞升幅最明显，为248.54%，上海、深圳、泉州次之，升幅均超140%;环比下降的城市中，扬州降幅明显。同比来看，18个城市下降，南宁下降幅度明显，杭州次之。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上升124.96%，其中深圳升幅较大，超160%;一线城市同比下降41.26%，北京、广州降幅均近六成。二线代表城市成交面积环比上升45.51%，同比下降6.86%。三线代表城市成交面积较上月上升33.23%，同比下降16.31%。

　　从房地产调控来看，地方严调控升级，部分城市调控措施进一步细化。特别值得一提的是全国两会定调楼市调控，突出2018年仍以“稳”为主，两会确定宏观调控目标，保持政策连续性、稳定性。2018年房地产调控定位基调明确，一方面是调控政策不放松，继续进行差别化调控;另一方面是同步建设长效机制。

　　专家认为，“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，两会以后，各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断细化，调控逐渐深入到各地区、县层面，预计未来市场成交量仍将保持低位。

　　相关新闻：报告称住房租赁市场3月升温

　　据某租房网站和某房产研究院发布的《2018一季度住房租赁市场报告》显示，北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分别为7.22%和12.18%。在新一线城市中，无锡、南京、合肥、杭州的租房需求增速分别为10.92%、9.64%、6.82%、5.35%。

　　报告称，春节后，一线与新一线城市的租赁市场全面升温。2月22日到3月8日期间，对比春节前半个月(1.31-2.14)，北京、上海、广州、深圳的租房需求增长179%、188%、253%、283%。近年来新一线城市的人才抢夺战初见成效，杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等地租房需求增长均超180%。

　　某房产研究院首席分析师张波指出，全国一季度租房需求增速差异化明显，3月份迅速回升，这主要与春节前后租房需求变化有关，春节后大量人口返城逐渐推高租房需求，租房市场开始步入2018年度首个小高峰。

　　报告显示，今年一季度全国人均月租金为793元，和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金为2514元，在全国仍处于领跑位置，同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元/月的人均租金领跑新一线城市，长沙、重庆、青岛等新一线城市住房租赁的人均月租金有不同程度的涨幅。

　　张波说，从住房租赁市场数据表现来看，大多数一线城市和新一线城市，2018年第一季度对比2017年租金水平，总体保持了平稳，值得关注的是，由于新一线城市纷纷出台吸引人才政策，导致部分城市的租赁需求出显明显增长，放眼2018年租赁市场将是房地产红利的焦点，租购并举也将在更多层面得到进一步体现。

　　报告指出，49%的租房人群倾向于选择个人房源，而32%的用户对长租公寓的倾向性更高。作为近年来新兴的租房产品类型，长租公寓以装修风格多样、服务较好、房源地段较优等因素，赢得广大年轻人的喜爱，越来越受到市场认可。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，今年一季度租房用户对长租公寓的租房需求环比涨24%，不论与2017年第一季度还是2017年第四季度相比，都有明显的涨幅。

　　目前，在全国知名房产企业中，已有万科、金地、龙湖、旭辉、绿地、万达、碧桂园等企业进军长租公寓市场。截止2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。从地域来说，我国现有的长租公寓布局以北上广深四个一线城市，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

　　张波表示，欧美国家长租公寓占整体出租房源的比重可以达到25-30%，目前我国长租市场发展还处于起步阶段，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场未来的加速供应。值得关注的是，近年出让的自持性土地地块也不断增多，这部分供应量极有可能转化为长租公寓进入租赁市场。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来还有很大发展空间。

　　（房掌柜整理自中国经济时报、新华网）