王鹏：2018楼市大猜想——该不该买房 买哪儿？

　　这周，我特意浏览了一下我们网站，发现买房人提问最多的一个问题就是:同样的价格到底是买郊区的远大新还是市区老破小?

　　这让我想到了居理刚刚服务的一位客户:

　　张先生，三元桥工作，家里三口人，1000W预算，首套，在比较了同价位的市区老破小之后，最终还是在偏远的“郊区”亦庄购置了一套高品质的新房。

　　她的理由很简单:一来是亦庄的生活配套逐步成熟，二来是新房舒适度远高于市区“老破小”，三来是感觉一些规划的重点郊区可能比市区更有升值空间。

　　近年来，持有相同观点和认知的客户越来越多，其正确性也在被市场和数据一步步的认证。

　　我们从上图的数据可以很直观地看到，门头沟、通州、顺义以及大兴的房价涨幅明显高于市区，且涨幅较大。

　　2018年到底应不应该买房，买在哪儿?

　　要回答这个问题，我们只需要聊明白一个重要概念:郊区城市化。

　　众所周知，2016年是国内房价尤其是二手房价疯狂的一年，除了政策和金融环境宽松之外，核心地段二手房的价值稀缺也是导致其价格翻倍的一个重要因素，这背后的深层原因其实是城市化水平不均，导致的资源分配不均衡。

　　以北京为例，从市中心的二环内到郊区的六环外，房价的衰减力度惊人，而这背后最为本质的原因其实是房子占有的资源的稀缺性，比如地段，教育、商业、医疗等等。尤其是看过下面这张图之后，相信所有生活在北京的人都能够感同身受。

　　上面这两幅图分别是把北京的东二三环和通州东六环的卫星图进行了对比，灰色部分是城市基建配套，绿色部分是农耕用地，我们能够很直观的感受到通州目前基础配套的薄弱，而这也恰恰说明了郊区城市化进程的不足。但是这一切，在通州的城市化进程完成之后将会彻底改变。

　　商务核心区:规划面积16平方公里，根据城市功能结构打造文化商务休闲区、高端商住区和会展综合服务区三大区域。

　　文化产业区:汇聚国际原创艺术的创作区、展示区、交易区

　　文化旅游区:重点发展旅游休闲娱乐产业的主题公园

　　总部基地集聚区:服务于国家经济第三增长极的高端商务新城

　　国际医疗服务区:大型资源共享的医疗康体服务产业体系

　　国际组织集聚区:重点吸引知名国际组织和机构入驻的国际文化交流与合作平台产业园区。

　　根据北京市的十三五规划，未来五年将会立足高端和国际化，以运河核心区为龙头，将通州打造成一个囊括政治、经济、医疗、教育、文化、旅游和产业为一体综合发展的城市副中心。

　　而如果现在我们还不知道中国的城市化到底会带来什么，那不如先来感受一下欧美发达国家的变化:

　　下面二张图，分别将纽约、东京与北京的卫星图进行了比较，地图中的区域面积是一样大的(视角海拔高度 164.99公里)，能够看出来，纽约和东京的郊区城市化非常完善，不仅是城市的核心区域，整个城市圈的巨大区域面积内都有良好的产业、社区和相应的配套设施，而反观北京，出了五环之外的郊区城市化就要落后很多，以农业、低利用率的住宅和工业用地为主。

　　类似纽约这种完善的郊区城市化带来的结果，就是房价的均匀化，在美国最大的房产网站zillow搜索总价40-50万美元的房子，分布非常均匀，并没有北京这样的高度聚集效应。

　　同时，对于消费者而言，即便是卖了市中心的房子，还可以用同样的价格在这个城市的任何一个角落买到一套同品质、同配套的房子作为替代。

　　接下来，我们再来看看国内的情况，先来看看一线城市新房和二手房的成交走势:

　　看图很清晰:一线城市二手房成交量和新房供应量是很明显的此消彼长的关系。

　　这说明消费者并不是自愿购买“老破小”的二手房，如果有充分的新房供应，大家还是倾向于买新房。而假如这些新供房产的配套资源还不错(比如有地铁、有商圈、有自己的优势产业)，那消费者是基本不太会考虑买二手房的。事实上中国很多城市就是这样的逻辑，因为新房供应充分且占有资源良好，二手房市场即使空置率很高仍然无人问津。

　　这种一线城市严格控制土地供应的施政思路，最近正在发生悄然变化--5月底，全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的讲话提到，十八亿亩红线思路要换过来，未来北京、上海这些城市不需要背上这个红线，三四线城市不要盖新区了，把那些要盖房子的土地变成耕地，这样就能大大增加一线城市住宅供给。

　　随后，今年7月7日，上海出台住房发展十三五规划，称未来五年，上海要新建170万套房，而北京的计划是新建150万套。

　　本轮调控新出现的“限售”政策很有意思:短期看，就是今年买的房子未来两三年不让卖了，可以有效打压短线的投资需求，控制房价上涨的预期。但从长期来看，它控制的是近几年的二手房供应--上市交易的二手房源在未来几年将因为“限售”政策而极大减少。与此同时，很多原本新房供应紧缺城市的土地大量放出，这些土地大部分都位于已经进行产业布局的郊区。一方面是因为市区拆迁成本太高，另一方面也是为了发展卫星城，实现部分郊区的城市化。

　　背后的信号非常明显:大家不要在市区里面买二手房了，快来这些能够快速进行产业布局和基础建设的郊区买新房吧，一起把这里的郊区城市化搞起来!

　　基于以上种种，居理新房对郊区城市化充满信心--通州副中心、河北雄安新区的建设、“限售”政策的发布，土地供应的增加以及“1小时通勤圈”的打造等一系列利好政策和快速的产业布局、基础建设动作，都是为了拉动郊区更快的发展，打造更多新的“中关村“、“望京”和“亦庄”。届时，北京终将会呈现房屋供应充分，优质配套资源越来越不再稀缺的状态。

　　与此同时，响应“房地产调控长效机制”、“房子是用来住的，不是用来炒的”出台的或即将出台的一系列土地、金融、税收政策，很有可能极大削弱房子的投资属性，让房子真正成为一个消费品而非投资品。

　　一方面，郊区城市化削弱房产占有资源的稀缺性，进而削弱投资属性;另一方面，长效调控抑制房产领域的投资行为，进而让真正有需要的人有房可购，让房子回归居住属性。

　　相辅相成，天衣无缝。

　　这一搭配带来的郊区城市化也完全符合国家的利益:大量的基础设施升级和产业升级，将有效拉动经济，这是治疗当前经济增速放缓的一剂妙药。

　　但不容忽视的一点是:郊区城市化也是分阶段的。

　　虽然长期来看核心城市的郊区是值得买的，但区域之间的差异性还是显而易见的，因为有些区域可能5年内就有产业布局，而另外一些区域可能要20年甚至更长。基于房屋的居住舒适度和价格增长潜力，我们并不建议大家选择短期内没有明确产业规划的郊区，比如环京的部分区域。

　　我们以燕郊为例，据统计数据显示，燕郊目前二手存量房均价在23000/㎡左右，相比今年年初房价的高点，每平米的跌幅将近1万。尤其是近期，燕郊二手房出售房源不断增多，部分卖家降价20万甚至40万出售却仍是无人问津。

　　通过以上的梳理分析，我们有理由相信:能够进行快速的产业布局和基础建设的郊区，其价格增长的潜力要大于成熟的市中心，但对于缺乏产业规划和基础建设的郊区，反而不要在市场好的时候盲目追涨，因为没有底层城市化引擎保障，或许长期是好的，但是短期尤其是市场过热后的短期肯定又是领跌。