董伟海：好的商用物业需要“养”及积极的资产管理

　　位于普陀区西康路长寿路交接东南角，有着集时尚零售、潮流品牌、美食、儿童天地、精品超市、生活服务和休闲娱乐等多种业态于一体的体验型商业地标。上海西康 189 弄的出现，使海派风韵自南京路静安寺区域一路向北延伸，用极具城市识别度的地标特色树立起又一处独属于这个城市的新场景。这正是中信资本项目策划团队的成功代表作之一，用时尚的手法对上海风格和海派情怀进行现代演绎。正是这个恰逢其时的作品，让中信资本在商业地产红海中辟得的一汪蓝海，更进一步加深了人们对中信资本的认知。

　　据了解，中信资本成立于 2002 年，总部位于香港，是一家主攻另类投资的投资管理及顾问公司，核心业务包括私募股权投资、不动产投资、结构融资及资产管理等。

　　如何选择投资标的?

　　中信资本在早在 2005 年就开始将业务触角延伸至房地产投资开发领域。

　　据中信资本董事总经理董伟海介绍：“中信资本房地产部门专注于中国房地产的投资管理及咨询，通过管理的基金或自有资金直接或与其它投资者共同投资房地产项目，并对需要改良的物业进行收购，亦投资于房地产开发商的股权。”

　　迄今为止，房地产基金管理超过 80 亿美元的资金，已投资的住宅、商业、物流等房地产项目超过 30 个。

　　当言及会选择什么样的城市纳入地产版图时，董伟海强调，中信资本的房地产投资并没有严格的一、二线城市，或是三、四线之分。“我们不想只局限于一二线城市，因为布局要有前瞻性，每个城市都有它的特点和需求，挖掘一些有潜力的三四线城市也是很有必要的。”而在董伟海看来，中信资本在选择投资标的的时候更看重的是区域需求以及获取项目机会的可能性。而从已经获取的项目来看，中信资本也确实是在结合地区特色的基础上作出不同的商业定位。

　　这背后也着中信资本在商业地产领域的一片雄心。董伟海表示，中信资本将以商业物业作为投资重点方向之一。在这一过程中，中信资本与开发商的交集不可避免。有资料显示，早在 2005 年，中信资本曾与万科共同筹组成立了“中信资本·万科中国房地产开发基金”投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。当问及到在如何挑选合作伙伴时，董伟海说："信任’二字最重要。无论是合作的开发商或是金融机构，信任都是最核心的一项。”值得一提的是，中信资本基于十多年的积累与沉淀，在风险控制、合规方面也取得投资人极大信任。

　　好的商用物业需要“养”

　　传统的以住宅开发为主的房地产的“黄金时代”已然过去，为顺应新的市场形势，中信资本也不断探索升级版的商业模式，推动公司在资本结构、业态范围、业务类型等方面发生变化，拓展涉及购物中心、写字楼、长租公寓等物业类别，从单纯的新建开发拓展至旧楼更新改造、管理增值，基金的退出也增加了在国内发行资产支持证券化(ABS)这一新的途径。

　　这种商业模式与城市更新主题十分契合，董伟海展开说明：“事实上，在成熟市场如纽约、伦敦、东京等早已进入存量市场阶段，而中国的一线城市也已经迈入这一时代，未来城市更新将成为新的增长点。”对于城市更新领域蕴藏的机会，董伟海表示，由于目前的一线城市土地资源稀缺，但各类商办、住宅需求活跃，与此同时大量存量物业存在规划设计、功能定位、运营管理、资本结构不合理的情况，改造、调整、提升、转换的需求和潜力巨大，未来城市更新和存量开发领域的投资机会值得把握。

　　近年来，商业的突飞猛进带动了一些城市商用物业的迅速发展，商用物业已形成以大型商厦、专业市场和住宅小区商铺三者组成的市场形式。当问及到目前行业面临最大的痛点时，董伟海为总结归纳了两点：“从投资期限长短出发，商用物业投资期限往往比较长，多个项目基金期限往往比较长，如果是单个住宅项目的开发，对于基金来说，3-5 年就可以达到基金退出的期限了，但对于多个项目来说，尤其是商用物业，基金合理的期限就不止这个时长了。”他还举例说明一些外资基金的期限往往在是 7 年，或是“7+2”年。同时他也强调，好的商用物业是需要“养”的。不仅商铺需要“养”，办公楼也需要“养”。

　　董伟海表示：“可能在第一轮招商中，租金并不是很高，这可能是因为刚开始周边配套不完善、不成熟等各种因素导致，加上租户的组合也是很关键的。”俗话说：物以类聚，好的租户组合会带来最大的收益。董伟海举例说明：一个商场内非常讲究的是主力店和非主力店的完美配合。这对于中信资本这样有经验的基金管理人来说，第一轮租约到期、到第二轮租约开始前，都必须进行组合调整。

　　董伟海表示：“特别是对于商铺而言，随着零售业的迅速发展变化，我们要不断去适应、引领，这就意味着积极的资产管理。”“随着市场的成熟，尤其是基金管理人业绩的积累和投资机构更长远的投机计划和更合理的资产分布，商用物业基金在投资策略、基金年期等方面能应该能有更健康的发展”董伟海说。