重庆三季报：楼市渐入秋 众品牌房企争夺127宗地

　　随着天气入秋，重庆楼市也在相当部分购房投资需求和刚性需求得到消化后回归平稳。

　　据观点指数统计，重庆主城区前三季度商品房共计成交约29.32万套，成交建筑面积约2395.39万平方米；商品房累计供应1702.13万平方米，其中商品住宅供应1274.9万平方米。

　　仅从第三季度来看，成交建筑面积669.02万平方米，商品房累计供应613.72万平方米，对比第二季度均环比下降。

　　楼市降温之下，重庆商品房均价及土地市场似乎并未因此受明显影响。

　　第三季度重庆商品房均价约10090元/平方米，环比上涨7.76%；截止第三季度最后一周，重庆商品房均价约10290元/平方米，比年初的7809元/平方米上涨30%左右。

　　土地方面，根据锐理数据统计，重庆2017年前三季度总计供应127宗地，成交118宗；第三季度49宗，维持第二季度44宗的成交水平，与第一季度相比则近乎为一倍。

　　在土地市场中，金科成为最大收获者，前三季度，金科花费约136亿拿地11宗，新增土储约288.92万平方米。

　　市场：楼市入秋与住宅限售

　　观点指数数据显示，2017年前三季度，重庆主城区商品房共计成交约29.32万套，成交建筑面积约2395.39万平方米；商品房累计供应1702.13万平方米，商品住宅供应1274.9万平方米。

　　其中，第三季度重庆主城区成交建筑面积669.02万平方米，比上一季度下降31.69%；商品房累计供应约613.72万平方米，环比下降9.66%；均价约10090元/平方米，同比上涨7.76%。

　　三个季度具体来看，第一季度重庆主城区成交建筑面积746.99万平方米，第二季度为979.38万平方米，第三季度为669.02万平方米；商品房累计供应第一季度409.06万平方米，第二季度679.36万平方米，第三季度为613.72万平方米；均价方面，第一季度7857元/平方米，第二季度9363元/平方米，第三季度则为10090元/平方米。

　　显而易见，第二季度为重庆楼市最火时期，而在前两季度消化了相当部分购房投资需求和刚性需求后，第三季度的重庆楼市略有降温。

　　但从房价来看，重庆主城均价仍属稳步上升阶段。三季度末，重庆均价约10290元/平方米，比起年初的7809元/平方米上涨30%左右。

　　在前两季度中，一个明显的特征是高端住宅放量，高端住宅销售情绪也属高涨。有统计机构数据显示，2017年上半年重庆新推高端住宅3300套，较2016下半年增加约400套；销售套数超3800套，销售率达77%，但到了第三季度，投资性购房收紧，购房者改善性需求暂时放缓，第一太平戴维斯的报告就显示，重庆第三季度高端住宅成交均价环比仅小幅上升1.7%至22952元/平方米。

　　到了第四季度，这一需求还会进一步减少，因为第三季度末，重庆市国土房管局发布了“住宅限售令”。

　　据观点指数查询，《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》显示，凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

　　这将直接影响投资性需求，直接遏制短期高杠杆的投资行为；不过由于仅是主城限售，预计未来重庆住房需求将会呈现周边溢出现象。

　　值得注意的是，限售政策未将商业地产纳入范围，这就表示，重庆商业地产还将保持向上的发展的趋势。

　　根据第一太平戴维斯报告，第三季度里，重庆零售物业市场录得四个购物中心项目共计新增供应面积约56万平方米入市，创单季度历史新高，推动全市零售物业总存量495万平方米；新入市项目较高开业率和部分现有项目完成调整，带动全市零售物业市场空置率环比微幅下降0.2个百分点至11.9%。

　　写字楼方面，重庆市甲级写字楼总存量在第三季度增至230万平方米，全市写字楼净吸纳量超7万平方米，环比上升9个百分点。

　　土地：房企争夺与20家新面孔

　　楼市降温之下，土地市场似乎并未受明显影响。

　　根据锐理数据统计，2017年1-9月重庆总计供应127宗地（纯居住、纯商业、商兼住），成交118宗，通过拍卖成交69宗，挂牌成交49宗。

　　分三个季度来看，第一季度成交地块25宗，成交金额147.01亿，成交面积3343.91亩；第二季度成交44宗地块，成交金额471.10亿，成交面积6767.12亩；第三季度成交地块49宗，成交金额472.47亿元，面积6705.12亩。

　　第三季度仍然延续第二季度的成交水平，对比第一季度来说，第三季度的成交宗数、金额及面积均在第一季度的一倍之上。

　　在重庆前三季度的土地出让中，碧桂园、万科及金地成为其中的常客。统计机构数据显示，碧桂园在前三季度参拍27次，拿地6宗；万科参拍26次，获3宗地；金科则成为整个重庆土地市场的最大收获者，在积极参拍25宗地之后，以136.26亿拿地11宗，新增土地储备288.92万平方米。

　　6月份，金科曾公开其《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》，其中显示，在2017年至2020年期间计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，力争2020年销售冲击2000亿元。

　　除了金科之外，荣盛、雅居乐、碧桂园、旭辉等房企在重庆前三季度里也有亮眼表现。荣盛67.35亿获得146.61万平方米面积土储；雅居乐65.75亿获得91.64万平方米土储；碧桂园64.37亿获得111.46万平方米土储；旭辉则花费64.04亿元获得99.89万平方米土地。

　　值得注意的是，今年重庆市场出现不少新面孔，在土地市场里，就有20多家外地企业首次参拍重庆土地；其中，成功拿下地块的新面孔有12位，包括友华、华夏幸福、江苏新城、中洲、融信、金地、荣安、新厦、电建南国、成都合能、中粮以及合景泰富。

　　此外，在第三季度重庆土地市场进一步出台新规，要求当现场竞价达到规定限价时，需现房销售（自持房屋不得销售）；当现场竞价达最高限价后则转为现场竞自持租赁房屋面积比例环节；当现场竞拍自持租赁房屋面积比例达到100%时，则转为现场竞自持租赁房屋年限环节。

　　显然这一新规并未影响企业的参拍热情，只是在新政之下，开始有更多企业为规避风险联合拿地。