李宇嘉：必须谨防棚改货币化让楼市库存“去了又来”

　　近期，作为国家级贫困县之一的安徽阜阳临泉县又多了一个称号，即全国唯一一个“限房价、限地价”的国家级贫困县。3月下旬，临泉县政府发布《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》，意见规定，原则上全县毛坯房和精装房售价不得高于每平方米5200元和6000元。制定土地出让底价和最高限价，达到单宗土地出让最高限价且仍有2家或以上竞买人愿意继续竞价或报价的，拍卖进入“摇号”阶段，抽中的号码即为对应的地块竞得人。

　　俨然，临泉县的“双限”措施堪比热点城市。惯性中，从楼市的角度看三四线城市，特别是贫困县，那一定是库存压顶、烂尾遍地、楼市低迷。但是，就是这样一个贫困县，今年2月的房价达每平方米6143元，比去年2月上涨28%，比肩贵阳、南宁等大城市房价。与周边其他贫困县比，临泉房价要高出2000~ 3000元。在省内，临泉的房价仅仅比省会合肥、长三角内的芜湖以及旅游区黄山三大发达区域低。

　　即便是这么高的房价，也不一定能买得到。截至今年2月底，全县商品住房库存只有340套，去化周期也就1个月，这大概是全国库存周期最短的县了，排名第二的是合肥，去化周期为1.4个月。目前，全县在售楼盘只有8个，一个新盘放出来，周末两天就卖完了。

　　临泉县贫困人口占全省的5%，占阜阳市的25%。2016年，临泉县城镇人均月可支配收入不足2000元，农村人口可支配收入则不足1000元。收入如此之低，为何房价暴涨、一房难求?

　　对于房价暴涨，临泉官方给出的解释是，庞大的人口基数和市场需求，再加上近两年征地拆迁力度不断加大。确实，临泉是全国人口最多的县(237万)，在推进城镇化和国家去库存政策实施近3年的情况下，庞大的人口基数确实是住房需求的“蓄水池”。但是，内地省份如河南、湖南、四川等，人口大县有很多，但房价都在4000元左右，缘何临泉的房价要高出50%呢?

　　笔者认为，有两个最主要的原因，即外出务工人员返乡置业以及短期内棚户区改放量。

　　今年春节前后，返乡置业工作又上新台阶，带动三四线楼市全面回暖。凡是经济相对落后的人口大省，辖区内的三四线城市返乡置业购房都异常火爆，比如安徽马鞍山、湖北宜昌、湖南岳阳、广西桂林等，春节后楼市成交量均翻倍增长。2016年，临泉劳务输出80万~100万，占到阜阳市的50%，临泉县在今年春节全国返乡置业的热潮中最火爆。即便外出务工人群中的1%返乡购房，创造的需求量至少也有4万~5万套。但是，2016年全县商品住房销售才5685套。

　　今年一季度，临泉县楼市成交量翻倍增长，3月份更是暴增了388%。为何返乡置业在临泉最火爆呢?

　　一方面，阜阳籍务工人员打工，一般去往上海或邻近的河南郑州。近两年来，这两个城市房价翻了一倍，务工人员无法扎根。而就业地房价上涨，让他们看到了巨大的财富效应。

　　另一方面，就业地房价暴涨带动农民工工资上升，临泉当地统计部门的数据严重低估了临泉整体的收入水平。最后，郑阜高铁将在2019年通车，临泉位于两个城市中间，也利好回乡置业。

　　另外，临泉是全国文化先进县，全县上下都重视教育。因此，大家都会将小孩送到县城读书，租房、买房的需求也就自然来了。县城租房市场非常发达，多数买了房的务工人员会将房子租出去，这也让楼市更加活跃。

　　短期内棚户区改造放量，造成被动需求增加，这是临泉县房价上涨的另一个原因。“十三五”期间，国家消除贫困力度加大，这与去库存、“棚改货币化”等政策形成叠加。作为国家级贫困县的临泉，自然在棚改上力度很大。为降低房价上涨后的拆迁成本，2016~2017年，临泉县棚改迅速放量，拆迁面积分别为192万平方米、351万平方米，产生近10万人的被动住房需求。2016年，县城人口由21.1万增至33万，城镇化率由18.9%提高到26.6%，城区及城郊大量存量房被拆掉。

　　但是，安置新房供应周期太长、配套较差，多数人选择货币化安置。于是，需求短期内迅速放量，而城区供应不足，房价暴涨也就在情理之中。问题是，类似临泉的县域购买力是有限的，但需求已然提前和过度释放、炒风渐起。

　　近期，临泉开始大规模供新地，一季度就出让了13宗，棚改也会在未来3~5年释放供应。这样，楼市火热持续不了多长时间，未来甚至有下跌的可能。棚改货币化人为创造需求加上返乡置业，短期内去库存效果显著。但需注意的是，市场回暖后推地又冲动起来，库存也有可能“去了又来”。