张宏伟：美元进入加息通道 国内资金还会继续“外逃”

　　美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这是继去年12月15日美国加息25个基点之后又一次加息，也是2015年年底以来美联储第三次加息。加息的结果并不意外，更重要的是，美联储曾决议声明：预计2017年加息三次!从目前市场声音来看，2018年美联储仍将继续加息。

　　从全球经济形势来看，美国大选后美元进入加息通道，全球货币瞬间暴跌!英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现，欧日继续量化宽松，“金砖国家”经济发展仍然面临困境，经济形势日趋复杂。此时，对于中国经济及楼市来讲，美元加息就是一个“黑天鹅”!尤其是当美国新一届总统特朗普上台之后，美国未来1-2年还会继续加息3次左右。那么，美元进入加息通道对于中国楼市影响如何?

　　影响之一：美元进入加息通道，国内资金还会继续“外逃”，对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，美元进入加息通道后，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一)，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2017年2月，已经降低至3万亿美元左右。当未来1-2年美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里?显然，转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

　　影响之二：美元进入加息通道，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

　　美元进入加息通道，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，美元定价资产处于升值过程中，而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期，中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值，最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

　　影响之三：国内融资渠道收紧的背景下，美元债发行规模开始增加，此时，美元进入加息通道，国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，运营风险增加。

　　随着人民币汇率不断下跌，以美元债为首的公司海外债券，因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后，人民币预期贬值还将持续，这意味着这些债券的成本还将持续上升。

　　从未来发展趋势来看，由于预期人民币汇率将继续走低，美元债的成本还将持续走高，预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加，这使得一些房企为了降低成本不得不选择提前赎回，从2015年下半年起，房企开始密集赎回美元债，一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

　　然而，国内房企选择发行国内公司债的通道也慢慢被卡死，“两会”报告显示，2017年M2同比增速为12%，比去年13%的目标略有降低，此外，央行报告数据显示，截止2017年1月末，广义货币(M2)余额157.59万亿元，同比增长11.3%，增速与上月末持平，比去年同期低2.7个百分点，从宏观货币政策走向来看，新的一年M2增速低于12%的目标运行，市场流动性在逐步收紧。

　　而在此之前，就房地产行业来讲，房企的非自有资金已经禁止拿地，房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例，未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。在这样的情况下，部分房企又开始将融资渠道转向海外，这也是近期为何房企美元债发行规模又开始增加的非常重要的原因。