签了认购书没签购房合同 双方均不存在违约行为定金可退还

　　购买商品房签订认购书，并支付了定金，但事后由于种种原因未能签订正式购房合同，这种情况下定金能否退还？近日，市第一人民法院对这宗案件的判决是：双方均不存在违约行为，定金退还。

　　案情回放：开发商没收定金，购房者要求洽商

　　2016年3月6日，李某某、戴某某夫妻二人与某房地产开发公司签订认购书，认购一套商品房。认购书中约定：认购人支付定金5万元，该定金自商品房买卖合同签署后自动转为购房款。认购人须于2016 年3月12日携带认购书及按约定应支付的购房款等，亲临某花园销售中心签署正式商品房买卖合同及相关文件。如有违约，出卖人有权单方解除本认购书，并有权将该物业另行出售，认购书已支付的定金出卖人不予退还。

　　认购书签订后，李戴夫妇向开发商支付定金5万元。2016年3月12日，李戴夫妇如约至开发商处准备签订商品房买卖合同，但因开发商仅提供草稿合同，且双方未就合同的相关条款达成一致意见，故并未成功签订正式商品房买卖合同。

　　为此，开发商认为李戴夫妇已构成违约，房地产公司有权解除认购书，没收定金5万元，并将该物业另行处置。李戴夫妇则向开发商发出洽商通知书，要求开发商全面披露商品房买卖合同文本及附件，安排洽商的时间；要求开发商继续履行认购书，否则，违约责任应由开发商承担。开发商收到上述函件后一直未回复。

　　法院判决：双方均不存在违约行为，定金退还

　　2016年8月23日，李戴夫妇将开发商诉至第一法院，请求法院判令开发商双倍返还定金共计10万元。

　　法院庭审查明，当事双方均对签订商品房买卖合同事宜进行了洽商。但是，双方没有就合同部分条款达成一致意见或最终落实到正式的商品房买卖合同中。

　　法院认为，李戴夫妇及开发商均不存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，各方未就进一步签订正式的商品房买卖合同达成一致意见。开发商应向李戴夫妇返还定金5万元，原认购书解除。

　　律师提醒：关键在于保留进行洽商的证据

　　广东凯行律师事务所律师薛加冰认为，本案是商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，如果因为购房者无故不履行在认购书中约定的时间内，到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，则开发商可以没收定金；如果开发商擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因开发商一方原因造成商品房买卖合同无法签订，则购房者可以要求开发商双倍返还定金。

　　如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则可认定非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。

　　薛加冰提醒：购房者在签订认购书后，如对《商品房买卖合同》内容有异议的，对部分条款不能接受的，应积极与开发商洽商，并注意保留洽商过程的证据。