中山合富辉煌：恒大13亿夺总价地王 碧桂园一日揽3地

　　2017年2月23日，中山市这场持续2天的土拍在今天继续焦灼的进行，经过2月22日“快准狠”单价地王的产生，23日土拍进行得尤为“慢吞吞”。古镇两块地均历经3小时过百轮举牌，达最高限价，展开了竞配面积的加码，但23日的竞配面积并未加涨太多。随后的石岐区地块及横栏地块均加快竞拍节奏，出现数次一分钟跳价数百万。

　　总结23日的拍地，恒大13亿一举夺得黄圃地块，成为此次总价地王。碧桂园7亿拿下三块地块，宗数上名列第一。

　　古镇地块：

　　1、地块基本情况

　　古镇地块位于中山市古镇信腾路，大信新都汇旁，盛迪嘉嘉元对面。地块位置不错，过马路即至大信商圈，邻近的盛迪嘉嘉元现已仅尾货在售。0047和0049地块连在一起，打造条件基本一致。其中W10-18-0047总面积21423.2平米，折合约32.13亩。商业配建面积占总建筑面积比例不超过15%。地块起始楼面地价为2800元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为240平米。2016年9月28日当天拍至3200元/平米。W10-18-0049总面积16701.1平米，折合约25.05亩。商业配建面积占总建筑面积比例不超过15%。地块起始楼面地价为2600元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为240平米。

　　碧桂园拿下古镇W10-15-0047地块，总价35990.9760万元+竞配面积6960㎡。

　　碧桂园拿下古镇W10-15-0049地块，总价25051.6500万元+竞配面积3840㎡。

       2、古镇房地产情况简介

　　古镇2016年至2017年1月共消化住宅1650套，月均成交127套。古镇房地产市场目前主要由盛迪嘉嘉元，利和幸福华庭，天宏绿茵华庭组成，天宏绿茵华庭2016年至今成交669套住宅，利和幸福华庭成交580套住宅，盛迪嘉嘉元成交348套。从合富辉煌（中国）中山公司市研部踩盘得知，其中天宏绿茵华庭作为2016年古镇镇销冠盘，在2016年以均价7500元每平米快速出货，目前已断货，下半年才有货源补充；盛迪嘉作为外来开发商，在古镇大信商圈旁打造了一个优质盘，长期高居古镇单价最高位。利和幸福华庭自从引进外溢客后便量价齐升涨至1万元每平米。

　　2016年古镇镇全年住宅新增1962套，目前库存为1387套，其中90-100仅剩5套，80-90余9套。在各面积段的消化中，以144-180㎡消化699套占比42%，120-144㎡消化498套占比30%最多。

　　3、古镇地块应该做高密度洋房产品

　　古镇两块地块均位于大信商圈对面，交通便利。针对古镇本地客的喜好，预计将会有大部分做120-180㎡面积段的三至四房。其次为了针对外来务工群体及投资客，预计将会配上90-120㎡的户型。

　　石岐区地块：

　　1、地块基本情况

　　石岐区地处市城区中心，东至起湾道与东区接壤，南到白石涌与南区毗邻，西临石岐河与西区相望，北至东明北路的横河与港口镇相连。石岐河环绕本区西北两面，是中山市最繁华的商业与文化中心。石岐区W23-16-0093、W23-16-0094、W23-16-0095商住地块均位于石岐区员峰村，其中W23-16-0094总面积6722.7平米，折合约10.08亩。商业配建面积2521平米，计容建筑面积16806.8平米。地块起始楼面地价为3100元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为240平米。W23-16-0095地块总面积10934平米，折合约16.4亩。商业配建面积4100.3平米，计容建筑面积27335平米。地块起始楼面地价为3500元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为240平米。W23-16-0093地块总面积2225.4平米，折合约3.34亩。商业配建面积834.5平米，计容建筑面积5563.5平米。地块起始楼面地价为3100元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为120平米。

　　美的地产拿下石岐区W23-16-0094地块，总价10084.0800万元+竞配面积1200㎡。

　　美的地产拿下石岐区W23-16-0095地块，总价16401.0000元+竞配面积6000㎡。

　　华凯商贸（骏珑盛景开发商）拿下石岐区W23-16-0093地块，总价2776.1865万元，楼面地价4990元/㎡。

       2、石岐区地产情况简介

　　石岐区2016年至今消化住宅7996套，月均成交615套。石岐区2016年至今各楼盘量价齐升，以富元利和豪庭成交1290套住宅最多。地块周边的万科金域蓝湾以强大的品牌号召力在2016年至今以单价1.25万消化603套，目前断货。美林春天2016年大力引进外溢客以8800元每平米消化323套。

　　从消化上看，石岐区卖得最好的面积段是100-120㎡，共消化2480套，占比24%；其次是120-144㎡消化1691套占比21%。2016年石岐区共新增6012套，新增最多的是100-120㎡共1808套。从库存上看，截止至1月31日，石岐区住宅库存2819套，库存压力也是在100-120㎡。

　　3、石岐地块应该做刚需洋房产品

　　石岐区地块限高至100米，容积率2.0，结合石岐区的市场情况及地块本身的面积，预测该地块将做面向刚需客户，以100-120㎡的三房为主要户型。

　　横栏地块：

　　1、地块基本情况

　　横栏镇距中山市城区13公里，交通方面有岐江公路、古神公路、沙古公路贯穿全境，中江高速公路设出入口，且近来深茂铁路的利好也是格外吸引外溢客。W17-16-0030商住地块位于横栏镇居委会，总面积14688.3平米，折合约22.03亩。容积率上限2.0，建筑密度上限30%，绿地率下限38%，建筑限高36米。商业配建面积4406.49平米，计容建筑面积29376.6平米。起始楼面地价1800元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为240平米。

　　碧桂园拿下横栏W17-16-0030地块，总价10340.5632万元，楼面地价3520元/㎡。

      2、横栏镇房地产状况

　　横栏镇2016年至今消化住宅4664套，月均成交359套。横栏镇在2016年乘着深茂铁路利好的东风量价齐升。其中大大的家以均价5800元每平米成交844套住宅，现已清盘；利信花园6300元每平米成交住宅759套；邻近地块的时代城成交328套住宅，成交均价5700元每平米。

　　从消化上看，横栏镇卖得最好的面积段是100-120㎡，共消化2003套，占比43%；其次是90-100㎡消化773套占比17%。2016年横栏镇共新增3153套，新增最多的是100-120㎡共1550套。从库存上看，截止至1月31日，横栏镇住宅库存984套，库存最多为100-120㎡，共259套。

　　3、横栏镇地块做刚需洋房

　　该地块周边小区居多，生活氛围浓厚，隶属横栏镇最旺的壹加壹商圈。由于该地块的限高为36米，故预测其将做刚需洋房。

　　黄圃地块：

　　1、地块基本情况

　　黄圃镇隶属广东省中山市，位于中山市最北部，地处"珠三角"西岸都市圈发展核心板块，与广州、深圳、佛山、江门、东莞、珠海、香港、澳门八大城市同在一小时生活圈内。W01-16-0086地块为商住用地，位于黄圃镇一村、三社社区，总面积88389.6平米，折合约132.58亩。容积率上限3.0，建筑密度上限30%，绿地率下限38%，建筑限高100米。商业配建面积4100.3平米，下限为39775.32平米，计容建筑面积265168.8平米。起始楼面地价1200元/平米，不设封顶价。

　　恒大拿下黄圃W01-16-0086地块，总价134175.4128万元，楼面地价5060元/㎡。

      2、黄圃镇房地产状况

　　黄圃镇2016年至今消化住宅3661套，月均成交282套。黄圃镇在2016年以来在外溢客的支撑下均价大涨。其中邻近地块的蓝天金地以5553元每平米的均价成交1549套住宅，一举成为黄圃镇的销冠；金穗悦景台成交551套，成交均价4867元每平米；樱雪蓝悦湾成交231套，成交均价4600元每平米。截止至1月份，各盘均已涨至6000元每平米以上。

　　从消化上看，黄圃镇卖得最好的面积段是100-120㎡，共消化1236套，占比34%；其次是120-144㎡消化628套占比17%。2016年黄圃镇共新增2799套，新增最多的是100-120㎡共1031套。从库存上看，截止至1月31日，黄圃镇住宅库存812套，库存最多为100-120㎡，仅182套。

　　3、黄圃镇地块做高密度洋房

　　该地块周边小区居多，生活氛围浓厚。且据该区域客源来看，故预测其将做以三房居多的高密度洋房。

　　中标房企介绍：

　　碧桂园地产：为中山近一两年最进取的开发商之一，2016年年底已经有碧桂园天玺湾、碧桂园凤凰城两个新项目开盘，据统计，通过合作、公开竞拍等模式，此次古镇的两个地块已为碧桂园在中山获得的第十一个地块。

　　美的地产：美的地产是一家以房地产开发为主，涉足精品写字楼、五星级酒店、物业管理、建筑施工等领域的综合性现代化企业。此地块是美的在中山拿下的的第二块地，是这两年积极进入中山的开发商之一。

　　华凯地产：华凯商贸有限公司在中山首开住宅项目骏瓏盛景进军中山房地产行业，在2017年1月拿下西区商住用地，此地块为其在中山的第三块地。

　　恒大地产：恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产达万亿，已为全球第一房企。2015年坦洲镇的恒大名都出货即清盘，创下了日光盘的纪录，如今恒大目前在中山在售项目仅恒大绿洲，但近来拿下多块地块，不久将会多盘齐发。