中山合富辉煌：土拍拉升楼价 中山将迈入2万元时代

　　2017年2月22-23日，中山土地市场又开启新一轮的拍地热潮，本场声势浩大的土拍将持续两天，将有11宗商住用地被拍。2月22日这天要拍的是东区、南头、西区4个地块，最受瞩目的东区地块不负众望拍出了单价的新标杆，目前东区售价为1.5万，房价已经是新拍地价的成本价，预计将来地价入市或将会把楼价拉升至2万或以上，城区其他区域房价也将受惠。由于东区地块不大，本次人才配建的面积占比很高，占比高达4成左右，成为人才占比面积最高的地块。

　　西区商业地块也是惊喜，这一两年商业地的价格一直没有升幅，本次西区商业地也是创下了商业地块的新记录。本次拍地当中，南头地块是面积最大的，总价最高的地块，此次拍地，将把南头的房价拉上万元水平。

　　东区地块：成为土地单价新标杆

　　1、地块基本情况

　　此次土拍，最受瞩目的无非是东区的两块香饽饽，东区是中山的新政治、经济、文化中心，在中山楼市量价齐升的浪潮里，东区一马当先均价已升至1.5万，而且缺货明显。深圳客的热捧不在话下，本地客也是极度看好东区的教育资源以及以后的各种发展，地段，地段还是地段。

　　东区W21-16-0050、W21-16-0051两块商住地块相邻位于东区紫马岭村，背靠紫马岭公园的无敌景观，紧邻敏捷紫岭国际及奕翠园两个高端住宅盘，盛景尚峰CBD步行5分钟即达，，被天奕吉之岛商圈，华润商圈，利和商圈辐射，交通方面更是被中山四路，起湾道，长江路及博爱路包围。

　　其中W21-16-0050总面积25239.5平米，折合约37.86亩。商业配建面积15348.9平米，计容建筑面积61288.25平米；W21-16-0051总面积8900平米，折合约13.35亩。本宗用地的计容建筑面积为19580平方米，商业配建面积为2937平米，此次这两宗地块再次挂牌起始楼面地价均为4100元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为240平米。当报价达到最高限价后，竞买方式转为竞配建人才安置房，竞价阶梯为240平方米（户型面积约为90平方米-144平方米，不少于2套）。

　　该地块由大龙地产分别以（1.2亿+8160m2人才配建）和（3.7亿+23040m2人才配建）竞得，实际楼面地价已经达到11514元/m2和10819元/m2。

      2、东区房地产情况简介

　　东区2016年至2017年1月共消化住宅1257套，月均成交97套。东区房地产市场目前主要由天奕国际、奕翠园及映翠豪庭组成，天奕国际2016年至今成交297套住宅，奕翠园成交275套住宅，映翠豪庭成交404套。从合富辉煌（中国）中山公司市研部踩盘得知，其中天奕国际广场在2016年慢速出货，目前每平米售价1.5万。其刚刚推出十年包租的47-51平米的商业项目市场反响也是不错；奕翠园目前仅剩大户型带学位在售，每平米售价为1.4-1.5万。奕翠园的二手房成交价格虽高居1.5万元每平米，但依旧受到客户热捧；映翠豪庭在2016年以8000元的抢手均价成交404套成功清盘。除此之外，离地块最近的敏捷紫岭国际目前新一期正在动工，预计不久后便会面世，其二手房源放出均价也是高达1.3万每平米。

　　2016年东区全年住宅新增346套，为中山最缺货的区域之一。截至1月31日，东区住宅库存2778套，各面积段的库存比较平均，90-100方，100-120方，120-144方各有近500套的库存。

　　3、东区地块应该做低密度洋房产品

　　由于容积率的仅2.0左右，其中W21-16-0051的小地的限高为50米，再加上人才配建房的要求，针对其背靠紫马岭公园的自然景观，预测其将做针对景观的优势和地块的情况，做低密度洋房。

　　南头地块：带领南头项目进入万元时代

　　1、 地块基本情况

　　南头镇位于中山市的北部，北与顺德区容桂街道相邻；靠近珠江口，毗邻香港、澳门。有广珠城轨、太澳高速公路贯穿全境，是首个镇级家电产业基地。一直以来南头镇的都接受到周边城市的客源，2016年以来更多外来的投资客与刚需群体选择在南头置业。此次招拍挂的地块与远洋翡丽郡相邻，均位于南头镇生活圈，周边学校，医院，政府机关及商圈一应俱全。

　　南头镇W02-16-0127商住地块位于南头镇将军村，总面积36413.6平米，折合约54.62亩。容积率上限3.0，建筑密度上限30%，绿地率下限38%，建筑限高100米。商业配建面积占总建筑面积15%，计容建筑面积109240.8平米。起始楼面地价2300元/平米，封顶价6000元/平米，竞配人才房面积阶梯为480平米。该地块由碧桂园地产以5亿总价，4580元/m2的楼面地价竞得。

      2、南头镇地产情况简介

　　南头镇2016年至今消化住宅3596套，月均成交276套。南头镇的房地产项目主要有海雅君悦、远洋翡丽郡。其中海雅君悦（带装）2016年至今成交住宅1601套，均价7000元每平米，目前踩盘价为9000元每平米；远洋翡丽郡（毛胚）2016年至今成交1098套，均价6500元每平米，目前踩盘价7500元每平米。由于番中公路的优势和广州房价的不断攀升，从客源上分析，南头镇的客源为番禺、南沙、佛山顺德及本地客。

　　从消化上看，南头镇卖得最好的面积段为100-120方，占比42%，其次是80-90方和90-100方，各占比15%左右。2016年南头共新增2661套，新增最多的是100-120方，达到1026套。从库存上看，截至1月31日，南头住宅库存1888套，库存主要压力在120-144方。

　　3、南头地块应该做刚需精装洋房产品

　　南头镇地块容积率达到3.0，限高也达100米，结合南头镇的市场情况、客源情况和开发商的优势，预测该地块会迎合投资客与本地刚需客的喜好，做成刚需精装洋房。

　　西区地块：打破商业均价新记录

　　1、地块基本情况

　　此次土拍，西区的地块是唯一一宗商业地块。该地块位于雅居乐剑桥郡，世纪新城的对面，做商业亦可辐射海伦时光及时代倾城等项目，可以说周边均是热卖的住宅大项目。

　　西区W20-17-0001地块为商业用地，位于西区博爱一路侧，总面积9195.2平米，折合约13.79亩。容积率上限3.5，建筑密度上限45%，绿地率下限35%，建筑限高100米。计容建筑面积321832平米。

　　该地块由中澳地产以1.7亿总价，5250元/m2的楼面地价竞得。

      2、西区房地产状况

　　西区2016年至今共成交商业1315套，月均成交101套。地块对面的雅居乐剑桥郡2016年至今消化1050套住宅，是西区的住宅销冠，而住宅性质的公寓盘富业豪庭成交745揽下商品房成交的季军。

　　3、西区地块做酒店式公寓

　　该地块周边的小区虽多，但是周边不乏商圈，如沙溪吉之岛及新悦大信新都汇。故该地块做大型商圈的空间遭到压缩，再加上对面有大信商业地块，预计该地块会做错位竞争。考虑临江商业的优势，预测该地块将做特色主题临江商业、写字楼和商业公寓。

　　中标房企介绍：

　　碧桂园地产：为中山近一两年最进取的开发商之一，2016年年底已经有碧桂园天玺湾、碧桂园凤凰城两个新项目开盘，据统计，通过合作、公开竞拍等模式，此次拍地已为碧桂园在中山获得的第八个地块。

　　大龙地产：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，2008年大龙地产进入中国房地产企业500强，并跻身北京市百强企业行列，旗下“裕龙花园”品牌在全国各地深受广大消费者的喜爱。广东中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司在中山火炬区已开发裕龙君汇项目，一期已售罄。

　　中澳地产：中山市中澳房地产开发有限公司成立于2002年6月12日，中澳地产在售项目有中澳滨河湾、中澳春城，已开发的项目有中澳新城、中澳美丽花园等项目，是拥有十多年房地产开发经验的本土龙头。中澳地产为近期拿地最积极的本土开发商，在2016年12月28日的拍地热潮中，也有一块土地的进账，这是时隔两个月的再次拿地。