环京土地乱象起底：多重利益裹挟下的“北三县”

　　春节刚过，燕郊楼市产权风波就引爆舆论。

　　多个小区的业主在办理不动产登记时发现自己购买的70年产权房产权年限缩短了，甚至被告知是违章建筑，以至于无法落宗。此问题的矛头主要指向土地性质的违规变更。

　　在各方的关注和追问下，三河市政府很快做出反应，成立工作组专门调查此事，目前尚未出台具体的解决办法和工作方案。

　　事实上，不只燕郊，香河、大厂等环京地带的土地市场乱象由来已久。从香河此前的“土地风波”到燕郊现在的产权风波，环京地带土地交易的潜规则逐渐浮出水面。

　　环京土地乱象层出

　　近日，燕郊福成二期、福成五期小区多位业主在办理不动产权证时，发现自己的70年产权房突变40年、50年产权，甚至原有房本无效，无法过户交易的问题，让众多购房者苦恼不已。

　　究其原因，始于土地落宗。房产落宗是指建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。

　　福成五期因土地性质不是住宅而无法落宗。据了解，燕潮家园、美林湾小区、电子城小区等多个住宅小区都遇到了类似问题，因宗地原来的性质为工业用地、绿地或本就是违章等原因无法落宗。廊坊市国土资源局在网络公开平台上给一位业主的回复中坦承，不能落宗已是普遍问题。

　　2月7日，三河市人民政府在致广大业主的公开信中表示经过全面调查摸底，反复查找历史资料，已认定部分小区可以办理不动产登记，其他小区的资料正在逐一核查中，结果将陆续公布，并将出台具体解决办法和工作方案。

　　北京京润律师事务所张志同表示，如果开发商当初擅自改变了土地用途，有可能涉及土地用途的流转，要由国土部门进行审核，看是否符合城市规划的要求。符合规划要求的，土地性质就可以转变，最后可以办理房产证，中间会涉及审批和费用缴纳问题；不符合城市规划要求的，则不能流转，不能办理产权证。“不是政府一纸公文就能解决的问题，从方案出台到问题真正解决可能还需要很长时间。”张志同说。

　　虽然三河市政府已在解决业主们的苦恼，但此次“土地落宗”事件反映出的燕郊土地使乱象引人唏嘘。熟悉燕郊楼市的业内人士透露，以“文旅、休闲”“工业园区”“产业园区”名义拿地，然后建成住宅的现象在燕郊屡见不鲜。

　　同燕郊一样，紧靠北京的香河县与大厂回族自治县的土地市场也扑朔迷离。

　　香河土地风波曾在2011年轰动一时，随着包括县长在内的9名官员被以撤职、免职和记过处分等方式处理后，土地风波告一段落。据媒体报道，风波之后的香河楼市发展中政府隐身，“代理人”角色凸显。在当地经营多年的香河三强实业集团，通过以租代征等模式，帮助政府盘活了大量土地，香河县也被称为“三强县”。

　　在大厂回族自治县，当地房产中介称，目前大厂的多个楼盘没有办理产权证，很多购买二手房的客户只是与中介和房主签了三方协议，并且是普遍现象。据《中国经营报》记者调查了解，由于近年来大厂房价走势较好，很多购房者并不在意是否有产权证，对于国家出台的房产证和土地证合一的政策也不知情。

　　记者梳理发现，近几年环京地带土地风波事件时有发生。2015年年末，燕郊因拆迁事宜引发血案；2016年7月，万科北京公司在河北省香河县参与拿地时，被当地黑恶势力撞车殴打；2016年8月，旭辉集团北京事业部员工在河北大厂参与土地投标时，被当地一伙不明身份人员抢走标书，对方扬言威胁“不许再来拍地”。

　　本报记者多方调查发现，野蛮表象之下隐藏的是土地出让过程中的地方保护主义及暗箱操作。

　　“北三县”的公开秘密

　　为什么燕郊、香河、大厂土地、楼市乱象频出？业内专家指出，这主要受到利益驱动。

　　行政区划上隶属于河北省廊坊市的三河市、香河县、大厂回族自治县通常被称为“北三县”，京津冀协同发展概念下，因为毗邻京津，成为河北的“飞地”。北三县素有“北京后花园”之称，因此楼市近年来也一路升温。

　　根据搜房评估网的公开数据，香河2016年2月成交均价为8896元，2017年1月成交均价是16962元，翻了一番；大厂地区2016年2月的成交均价不到6500元，到2017年1月时，成交均价已接近2万元；燕郊2016年2月成交均价为13000元左右，2017年1月成交均价已经超过26000元，价格翻了一番。

　　伴随着楼市的持续升温，土地市场的不规范行为逐渐暴露于公众视野。在业内人士看来，燕郊土地落宗事件引爆舆论并非偶然事件，因为矛盾日积月累，迟早会爆发。

　　受访专家表示，在土地日益稀缺的情况下，开发商获取住宅用地越来越难，而住宅项目更有利可图，于是开发商打起将土地变性的主意。

　　除了违规变更土地性质等问题，本报记者调查还发现，在“北三县”房地产市场，“五证”不全现象屡见不鲜。

　　《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发商在市场上销售商品房，必须“五证”齐全，否则商品房不得上市销售。“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

　　“过去几年的北三县楼市，很多楼盘不是五证齐全才开始卖房，”知情人士介绍，而是有个土地证就开始盖，一边盖着，一边卖房，这样的现象已经相当普遍。多个开发项目在没有证件或证件不全的情况下就可以进行销售，然后再根据项目建设进度进行补证。“先上车，后买票”已成为市场“潜规则”。

　　据知情人士透露，有的开发商甚至可以办分期付款，这种变相分期付款操作流程通常是开发商在拿到国有土地使用证之后，和客户签订购房合同并要求首付房屋总价的50%，然后当地基打好后再交一部分，封顶后再交其余尾款。这中间大约会有近两年的时间。期间，房屋所有人如果想卖房，只要交易购房合同更名就可以了。

　　另有业内人士告诉记者，此前河北土地市场很不规范，甚至有的村子还未拆迁，将要在拆迁地上建的楼盘就已经卖完了。购房者只能签署协议书，如果一切顺利，最后再更换正式的购房合同。“这个过程中存在很多风险，但是过去多个项目就是这样搞的。”该人士说道。

　　此外，“北三县”的地方保护主义已经成为公开的秘密。从之前万科、旭辉等想进入“北三县”拿地时被打被抢可见一斑。

　　拿地是开发商获取利润的前提。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。土地招拍挂制度下，价高者得让土地出让更加透明。

　　熟悉当地情况的业内人士告诉记者，“北三县”几乎被本土开发商盘踞，本土开发商瓜分土地交易带来的巨额利益，当外来企业试图在此行动时，经常会与本土开发商发生冲突。

　　上述知情人士表示，环京土地市的非市场化程度依然严重，在售楼盘大部分是通过协议出让完成的，而非公开招拍挂，“北三县”的红利养肥了当地开发商们。

　　多重压力考验政府智慧

　　关于“北三县”的多重乱象，北京房地产法学会副会长赵秀池在接受记者采访时表示，“开发商不守规矩，相关部门监管不力，归根结底还是监管比较宽松，纵容了违规行为。”

　　北京房地产协会副秘书长陈志也对记者表示，出现这些问题的原因在于不守规矩，实际上是管理的问题。

　　以变更土地性质问题为例，匿名的资深业内人士告诉本报记者，变更土地性质并非易事。这涉及国土部门、规划部门、房管部门，甚至还有地方发改委，没有相关部门的配合，变更土地性质不可能实现。该人士还向记者列举了多个违规更改土地性质的案例，其中有规划局工作人员帮助开发商更改规划的，最终被规划局稽查大队调查处理。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进置评，土地开发潜在盈利很大，背后容易诱发漠视土地交易规则、权利徇私等现象，因此监管层需要形成比较完善的问责制度。

　　与此同时，多名受访的业内专家一致指出，违规变更土地性质等从侧面反映出“北三县”的发展过度依赖房地产，实际上，“北三县”目前房地产开发远超出产业发展，京津冀协同发展的利好不应被过度引向房地产开发，首都人口和产业外溢不应沦为房地产炒作的噱头。政府应加强引导和监管。

　　实际上，“北三县”产业规划早已有之。三河县2013年到2030年规划中包含电子信息产业、临空产业、新材料产业、食品加工业等，大厂县的同期规划则有新兴产业示范区、科技研发产业、现代农业示范区、文化商贸产业区等，香河则规划了新兴产业、家具产业、都市农业等。

　　中国社科院城市所研究员杨重光指出，“北三县”不能走单纯发展房地产的老路子，而是养老、医疗等产业都要发展。

　　国务院副总理张高丽在此前的京津冀协同发展工作推动会议上强调，对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。

　　近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》主要包括五个方面，重点是推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

　　2016年2月26日，河北省人民政府发布的《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》中就指出，加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县(市、区)房地产土地出让和市场交易的动态监测，及时分析研判市场变化情况，有针对性地调整管控措施。强化规划建设用地管理，严格控制新增建设用地用于商品住房开发。按照建设以首都为核心的世界级城市群要求，合理确定城镇功能定位，划定生态隔离空间和建设用地增长边界，优化用地布局结构。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，作为一个投资需求集中、投资氛围浓郁的区域，燕郊等行政级别比较低，所以管理能力较差，应该设置更高级别的管理机制。

　　受访专家指出，伴随着京津冀协同发展、北京副中心建设等政策面的刺激，首都产业转移带来的预期市场需求等不断释放，环北京区域未来或将再度升温，尤其是“北三县”，这也将继续考验着政府部门的监管能力和执政者的智慧。

　　赵秀池：开发商不守规矩归根结底还是监管问题

　　环京地区尤其是河北地区的土地市场前几年就存在开发商擅改土地性质、土地出让存在地方保护主义、交易中暗箱操作等问题，他们若干房地产项目都不规范，要求的五证基本不全。开发商不守规矩，归根结底还是监管比较宽松，允许违规项目有市场。

　　开发商随意改变土地用途，就是在实际操作中没有按照原有的城市规划和土地利用规划去做，把原规划中的工业用地、商业用地当成住宅来卖。土地性质没变的情况下，肯定只能变相地卖，如果监管够严，查出问题来就取缔了，就没有这个问题了。解决的办法就是要依法依规，监管部门监管要到位，同时要制定相关的政策规定去约束开发商的行为。

　　每个地方的土地问题虽然具有当地特色，但共同的原因就是出于各种利益诉求。在土地越来越稀缺的情况下，很多开发商无法取得住宅用地，便打起了变相利用其他用途土地的主意。

　　之所以出现很多打着工业园区名义拿地，最后却建了住宅的问题，还是因为住宅项目更有利可图。现在工业用地和住宅用地差别大，住宅用地要通过招拍挂程序获得，而工业用地很便宜，只要开发商报一个项目，或者政府恰好有相关导向，就会把地便宜卖给开发商。开发商拿到地后，产业园又做不起来，没有收益，便想办法盖成住宅，因为过去房价一直在涨，老百姓都愿意买住宅，住宅除了自住，还有投资功能，住宅很快就会卖出去。住宅卖出去，开发商的资金也一下子就收回了，盈利了。

　　土地不同的种类、用途、利用规划直接关系到未来房屋的情况，也关系到未来居业联动、职住均衡的实现等，所以房地产实质上是城镇化的问题。城镇化的问题，又反过来反映到土地利用问题上。因为城镇化虽不等同于房地产，但城镇化离不开房地产，房地产是城镇化的重要推动力量，城镇化过程中需要盖不同种类的房子，老百姓要有地住，就要盖住宅，要有产业就要建设产业园，相应的商业、教育、医疗等配套设施都要建设。

　　现在中央出台了《全国国土规划纲要（2016~2030年）》，提出了国土空间规划。国土空间规划的目的是构建可持续发展的空间土地规划。要控制国土的开发，尤其大城市，要控制城市边界。从京津冀协同发展的角度来讲，首先北京是要控制的，因为首都人口太多，导致大城市病突出。未来京津冀协同发展中北京供地可能就越来越少了，那可能相对的河北要多一点，北京也可以跨界来利用河北的土地，包括养老、保障房建设等，将来在交通一体化下都有可能实现。