欧阳捷：凭什么是新城“厮杀”进13强？靠的是融资

　　在和讯房产的“改革开放”采访中，不止一位企业家表示，改革开放后，这个时代给了个人和企业发展的机会。

　　新城控股，1993年成立于江苏常州，至今已是二十五年，从常州到上海，再在上海成为行业十三强，从仰视大企业到成为大企业。这惊涛骇浪和云淡风轻并行的成长过程对新城至关重要，但也就是新城的崛起，清晰了改革开放后新时代的肌理。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷给出答案：在这二十五年里，新城最重要的节点是2015年，那一年，新城B转A，融资渠道打开，资本进来，新城加速。

　　但是在改革开放的漫漫四十年，新城控股高级副总裁欧阳捷印象最深的事情近在眼前：新一轮的调控。

　　2018年是极其特殊和充满变数的一年，原因复杂，行业内推崇的主要原因有二，一方面，房地产市场发展空间远不如前，诸多红利的消逝，加上政策调控，房地产市场的根本逻辑在潜移默化中早已改变。另一方面，房地产行业“融资集中度”提高，资金在房地产行业越来越重要，而几乎所有大中型都是靠发债维持发展，他们很难承受住“断粮”的压力，大鱼吃小鱼的时代，慢一步，便是淘汰。

　　于是就有了这样的一番景象：当改革开发释放的人口和土地红利告一段落，凭借钢筋水泥获得中国经济“主演”身份的开发商不愿也不能告别舞台，市场空间不如以往，你争我抢，你死我活，新的一批“主演”准备登台。

　　这番景象是建立在房地产行业势必会越来越好的前提下，也是在这个关键时刻，新城的销售额破千亿，成功进入梦寐以求的行业前列。

　　复合增长率从35%到71.22%

　　为什么是新城？市场集中度愈来愈高的2017年，冲进千亿俱乐部的开发商绝不止新城一家，新城凭借什么冲到行业前列？

　　欧阳捷的形容很是贴切，在改革开放的系列专访中，这位在业内名声颇好的“著名”副总裁对和讯房产表示，“新城的产品质量比较优秀，不是说特别优秀。”

　　虽然欧阳捷说的是产品质量，但是这一句话也足以形容新城的发展。这几乎是后发企业的共同特点：比较优秀，暂时难以找到企业长处。这一特点在新城身上被放大：中高端项目的标签并没有被定性，名声在外的吾悦广场尚未完全进入“收获期”，其对标企业众多，只要是有利于其发展均是来者不拒，住宅借鉴龙湖、万科，商业也愿意借鉴万达去建立一套商业系统。

　　2017年，新城控股全年签约销售金额1264.72亿元，完成年初850亿元销售目标的148.79%，目标完成率排名行业第1。2016年的年均增速是114%，2017年的增长率是94%。这些是欧阳捷不止一次提及的“战绩”。

　　将目光聚焦在新城最受瞩目的发展速度上，新城近3年复合增长率高达71.22%,复合增长率在2017年17家千亿房企中位列第二。而据欧阳捷回忆，新城此前的复合增长率仅在35%。

　　71.22%的复合增长率将一去不复返，这是行业大势，欧阳捷心知肚明，这并不影响他的信心，“今年的我们只要不低于70%的增长率就好了，我们到四月份已经完成500多亿，到年底1800亿肯定是不成问题的，更高都是很有把握的，一般来说，下半年的销售额要比上半年多得多。”

　　无法绕开的“高周转”发展

　　一个有趣的细节是，欧阳捷对和讯房产表示，“如果企业觉得未来的房产大势是往下走的，那么我们就是心里走得不踏实，不敢跑得太快，跑得太快就会失去平衡。”与此同时，他表示，新城仍会保持比较快的速度。

　　这表明，欧阳捷对市场有信心。“越是调控，越是大企业的机会，小企业的坑。调控一次，小企业倒下一批，资源会往大企业集中，房地产行业需要平稳发展，逐步收缩，市场没有以前那样疯狂了，钱给谁？只能给大企业。”

　　高周转是部分千亿企业明显的发展特点，新城也正处于高周转的状态。欧阳捷举例，“我们现有的100亿土地，假设有70亿的土地是当年可以开盘销售的，这70亿中，我们可以卖掉78%，在行业里，卖出50%以上就算不错的，达到60%就很好了，能达到70%就很了不起了。”

　　新城曾表示，“公司操盘的住宅项目从拿地到开盘平均周期为6个月，一年内即可实现现金流回正，特别是一些三四线城市的项目，开发速度更快。”

　　今年1-4月，新城控股已完成合同销售金额505亿元，行业排名进入TOP10，完成全年1800亿元销售目标的21%，目标完成率位居行业第六。

　　融资是二十五年里的关键点

　　高周转是新城快速发展的重要因素，融资能力则是新城“爆发”的决定因素。

　　实际上，2001年，新城在B股上市，但是B股上市之后，融资很快就被停掉了，也就是说，新城的B股上市并没有获得融资，2004-2005年，新城开始扩张，走出常州，进入上海、南京市场，2009年，新城的总部搬到上海，欧阳捷如此形容那一年的发展节点，“总部到上海后，视野更宽了，资源更丰富了，招人也更容易了，进入上海两三年后，我们都可以和业内标杆企业用平视的眼光去交流了。”

　　在二十五年里，新城最重要的节点是2015年，那一年，新城B转A，融资方面最大程度地释放了优势。这也决定了新城日后的发展。

　　欧阳捷对和讯房产表示，“新城有很多关键年，但最重要是2015年，在此之前，海外融资融得比较少，也比较难，B转A之后，新城的融资渠道才是真正打开了，打开之后，我们的增长速度明显更快了。”

　　而今，新城的十三强行业位置为其带来了更多的融资便利，欧阳捷表示，当你进入这个行业前列之后，大家对你的了解就越来越多了，对你了解越来越多了，对你就会越来越放心，融资成本就会更低一点，而且融资速度会越来越快。

　　销售额快速增长之下，相伴而生的是高负债。一季报显示，新城控股截至期末的总资产和总负债分别为1947.87亿元和1680.22亿元，资产负债率86.25%，较今年年初的85.84%有微幅上涨。

　　此外，2017年经营现金流量净额为-104亿元，同比减少229%。与此同时，万科的经营现金流量823亿元。

　　对此，欧阳捷表示，”现在新城处于的一个高周转的状态，比如说我现在拿到很多钱，我放到账上，我的经营性现金流肯定很好看，但是我的收入是很低的，那我为什么不把钱投出去呢？投出去可以很快地把钱赚回来，如果你的现金流不足的话，会有风险，但是实际上，只要调度好，是不存在风险的，就怕你这个钱始终是属于紧绷的状态，拿不回来，想还债的时候，你的钱收不回来。”

　　最大的市场空间在中小城市

　　房价的昂贵让很多人买不起房，甚至买不到房。而这个时候，三四线城市从原本的去库存演变成库存逐渐减少，其去库存主要有三大逻辑，一是减少供应，二是以棚改政策，棚改货币化释放需求，三是随着需求放大，供求失衡推动房价上涨，房价上涨愈发带动刚需和改善性需求恐慌性入市。

　　过去我们曾经做过统计，城镇常住人口在增加，农村人口在下降，即便如此，到2032年中国农村人口依然还有4亿人，城镇化率也只有70%。所以我们还需要进一步城镇化。

　　这个时候大城市在怎么做？大城市拿走了更多的土地出让金，全国土地出让金有74%是由前50强城市拿走的，所以他们能够吸引高更多的人、钱和产业，人口质量越来越高，他们的发展进入更良性的需求。而更多三四线城市面临的是土地出让金慢慢减少，人口结构弱化，质量下降，发展趋缓。所以未来的城市会出现两极分化，城镇两极分化，同时社会阶层也在城市中间出现了两极分化。

　　现在倒过来再想想城乡是否可逆的？这种进化论是否一定是单向？我们能不能返回农村去？我认为，即便现在我们振兴乡村，也不是现实，如果我们不能解决上述三大差距，农村人不会留在农村，城里人不会回到农村。

　　所以，振兴乡村第一步必须解决三大差距，进一步提高农民的收入，并且提高农村的公共服务水准。第二步就是解决农村资产问题。农民在农村，资产不能够变现，也没有处分权，没有资产抵押权和资产交易权，所以现在农村住房价值非常低。根据国家统计局公布的数据，到2012年，农村住房的平均价格只有900多元/平方米，跟城市房价根本无法相提并论。如果农村房屋资产能交易，农村的资产收入才能真正提升，农民有了资产收入才能进城，在城市里买房，获得资产自由流动权。

　　对于新城控股而言，我们认为振兴农村的时机还没有到达，目前大规模的推广显然不现实。不过，我们如果固守在一二线城市也不可能获得业绩的增长，因此我们最大的市场空间依然在中小城市，我们必须下沉三四线城市。

　　改革开放四十年，房改二十年，新城的第二十五年，新城的融资瓶颈早已打开，成功厮杀进行业前列，未来，这家快速发展的企业会走到什么位置，无人得知。

　　（房掌柜整理来自和讯房产、经济观察网）