致敬白银时代2008-2018：中山房价十年究竟涨了多少？

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。岁月如刀,浮生若梦，十年，中山有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：中山楼市十年》系列文章，呈现中山楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　2008年至2018年，十年时间，中山整体楼市几经沉浮，有过成交量爆发、房价上涨的激情时刻，也有过成交量萎靡、降价潮席卷的哀鸿遍野。回望这十年，中山的楼市成交情况如何？房价究竟涨了多少？未来楼市又将走向哪里？

（以上数据来自于中山中原地产策略研究中心）

　　2008：成交萎靡 房价不跌反涨

　　2008年，紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值四大因素，对楼市的供求、成本、购买力和预期已产生重大影响。销售清淡、客流稀少、销售人员热情低靡、策划人员焦头烂额、老板坐立不安，这个俨然成为了当时最时髦的普遍现象。

　　数据显示，2008年全年商品房的成交宗数为43552宗，成交面积423万平方米，成交金额186.19亿元。其中，全市住宅成交宗数、成交面积、成交金额分别为32862宗、360.1万平方米、155.48亿元，同比分别下跌33.8%、35.2%及27.8%。

　　需要注意的是，2008年中山商品房成交均价为4247元/平方米，比2007年的4020元有所上涨。在市场大规模萎缩的时期，价格不跌反涨，在于当年别墅类产品供销量显著增加，加之公寓类产品保持一定成交量，促使总体成交价格保持增长态势。

　　2009-2010年：多重利好 房价温和上涨

　　为避免房地产市场继续下滑，政府在2008年10月至12月期间，连续多次出台刺激楼市政策。中山也宣布救市策略：健全“保障＋市场”模式的住房供应体系，到2011年全市新增投放约2000万平方米各类住房。

　　时间去到2009年，宽松的货币政策刺激了买房者的消费信心，再加上港珠澳大桥立项规划建设、《推进珠中江区域紧密合作框架协议》签订等消息为中山房地产市场带来多重利好。

　　数据显示，2009年中山市全年商品房成交套数54006套，商品房成交均价为4387元/平方米。据非正式统计，2009年全年的销量或接近700万平方米，创下了中山楼市历年新高的同时，也直逼广、深等一线城市的成交量。

　　在承接2009年最火爆的楼市惯性下，2010年初的中山楼市热闹依然：外来地产大鳄持续扩张，保利、越秀等穗系开发商扩张势头强劲，地王频频出现，“城轨”成为市场的热点所在。整体而言，2010年中山楼市依然保持相对稳健性。

　　数据显示，2010年全年中山全年商品房成交套数65703套,新增商品房签约面积671.4万平方, 商品房成交均价为5273元/平方米，相比2009 年增幅明显。

　　2011-2014年：调控政策不断，量价波折向上

　　2011年对于中山房地产而言，国家宏观调控更大地左右市场的发展，从“限外、限豪、限价”等一系列举措看来，2011年中山房地产是名副其实的政策“敏感年”。其中，最著名的是11月10日中山颁布的楼市“限价令”。自限价以来，中山一手住宅的成交量和均价均出现了大幅下跌。数据显示，2011年11月中山一手住宅成交3502套，环比跌23%；一手住宅均价5224元/平方米，环比下降9.7%。

　　限价、价格战、降息、闲置土地、商业地产等话题成为了2012年关注的焦点所在。虽然2012年调控政策不断，但在一众开发商的“以价换量”策略下，2012年中山楼价在珠三角城市群中的表现相当平稳，楼价水分几乎都被挤压。数据显示，2012年中山全市商品房总销售量已经达到69947套，商品房成交均价为5645元/平方米。另，据市国土资源局统计，中山2012年一手住宅均价为5235元/平方米，同比2011年一手住宅均价下降了11.8%。

　　从上半年政策频频出台，到下半年银行信贷收紧，2013 年楼市又走过跌宕起伏的一年。统计显示，2013年中山全市商品房网签成交89877套，同比2012年上涨28%；全年网签面积916.2万平方米，同比去年上涨27%；全年商品房均价达到6064 元/平方米，同比2012年增长7.4%。

　　2014年受限贷政策影响，1-9月成交均处于低迷状况。“930”首套政策认定的放松及降息政策的利好，促使第四季度成交量井喷。中原地产策略研究中心数据显示：2014年中山全市成交商品房89322套，面积879.4万方，成交均价6112元/平米，同比分别下降1%、下降4%、上升0.8%。其中，住宅成交61117套，面积677.65万平方米。从各项数据来看，仅价格有明显上升外，其他成交数据基本保持或小幅度下降。总体来看，2014年全市商品房成交仍然稳定。

　　2015-2016年：深圳客户涌入，成交量再创高峰

　　2015年，政府“五次降息降准”，首套房、二套房首付优惠政策，减轻购房者的贷款压力并降低购房门槛；深中通道多项方案落地，外来客户在中山“疯狂”购房等这些政策的利好，让中山楼市持续火热。

　　根据中原地产策略研究中心数据显示：2015年中山全市成交商品房130177套，1236.26万方，合计733.09亿元，均价5930元/平米。同比套数上涨46%，面积上涨41%，金额上涨36%，均价同比去年6112元下降3%。从各项数据来看，中山2015年商品房成交量呈爆发趋势，但均价依旧稳定。

　　2016年中山楼市受到深圳客户的关注，成交量再创高峰，下半年虽受到政策影响，成交量平稳发展，但全年仍可交出满意的成绩单。中原地产策略研究中心的统计数据显示：2016年全市商品房网签144000套，同比上升10.6%；面积网签1266.9万㎡，同比上升2.4%；成交均价7010元/㎡。其中，住宅网签约9.2万套，同比上升0.8%；全年住宅均价约为7300元/㎡，同比上升27%。

　　严控之下 2017年量跌价涨

　　进入2017年以来，“调控”一词已经成为中山乃至全国房地产市场的代名词。在经历了2016年房地产市场成交量价爆发式增长后，2017年中山房地产市场经历了一系列强有力的市场调控。

　　正是在多重的调控下，2017年中山楼市出现了明显的降温，成交量的下降也带动了市场价格向相对理性的方向发展。中原地产策略研究中心数据显示：2017年全市商品房网签93219套，网签均价7270元/平方米，同比分别下降35%、上升3.7%；其中，住宅网签25543套，面积284.3万平方米，网签均价8483元/平方米，同比分别下降73%、下降72%、上升17%。

　　从上图中可以看出，2017年中山的网签量整体低于2016年，网签住宅均价基本是高于2016年，整体趋势平稳上升，基本在8000-8500元/㎡。根据中山中原策略研究中心监测，全市住宅实际均价约为10000-11000元/㎡（毛坯价）。

　　　2018年：量价稳中有升

　　在经历黄金十年和白银十年发展之后，房地产行业迎来了“房住不炒”的时代，房子的居住属性更加明确。

　　在如此大背景下，中山楼市2018年的楼市表现如何？

　　受网签排队等候的队伍越来越长、银行贷款利率上涨、开发贷受限地产商获得现金流的渠道亦有收窄等诸多因素影响，2018年以来中山楼市较为平淡。

　　国土局数据显示，2018年4月中山商品房备案11137套，环比上涨约22%，商品房备案面积约498079平米，环比上涨约13%；备案金额约36.49亿元，环比上涨约5%；折合商品房均价约7326元/平米，环比下降约6%。这是今年以来，商品房网签第一次突破万套，均价连续两次跌至7字头。

　　合富研究院高级分析师谢仲娟此前在接受房掌柜采访时表示，2018年中山楼市政策层面会比较平稳，房价和成交量会稳步上涨。总的来说，2018年如果没有其他比较有利的政策出台或者交通利好消息发布的话，中山楼市将以稳为主。

　　另外，需要指出的是，受到网签限制的影响，从2016年开始便有不少高价房源未能通过网签，因此不少开发商以“双合同”的方法加快网签速度，也由此导致网签价格与目前的市场价格有较大的出入。实际上，中山目前的全市住宅均价已经去到13770 元/㎡（来源于中国房价行情网）。

　　（注：文章数据来源于中山中原策略研究中心、中山日报、中山商报）