李文杰：租赁房10年180万，预付大笔租金风险高

　　近日，关于自持租赁住房项目万科翡翠书院推出“月租金最低1.5万、10年租金180万元起”的租赁产品的报道引发广泛关注。万科翡翠书院项目位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米处。2016年，万科通过现场竞拍取得该项目，100%自持租赁。据了解，为了回笼资金，该项目将启动预租： 90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。有接近监管方的业内专家提出质疑，万科的做法有“以租赁的名义行销售之实”之嫌，并提出“警惕自持租赁项目走样变味儿”的警示。

　　中央财经大学法学院院长尹飞对此表示，万科仿照商品房预售创设出“预租”，这种做法存在巨大的风险。从实践来看，房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”，租客交付租金后即可入住。所谓预租与通常的租赁不同，显然是模仿预售而创设的。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制，例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。但就所谓预租，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中没有任何类似预售制度、维护承租人利益的特别规定。该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付那么一大笔租金，面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。对于这类产品，提醒租客一定要提高风险意识，慎重决策。

　　北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，实现企业的利益。但是这种反推出来的租金水平已经完全偏离了市场实际。那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大笔租金，我想这远远超出了绝大部分租客的承受能力。换句话说，具备这个支付能力的，与其花那么一大笔钱去租房，何不如去买房呢？国家培育发展住房租赁市场的初衷在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，使买不起房子的群体可以先租房居住。万科翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向，而且，这么高的租金定价给周边房主租金报价带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。万科的这种做法将对后续的自持租赁项目产生负面的示范效应，有损行业龙头企业的形象，也丧失了大企业应有的社会责任感。

　　李文杰同时表示，去年以来，北京落实中央“租购并举”的方针，大力发展住房租赁市场的决心很大。根据去年4月公布的北京土地供应计划，从去年起的5年里，将供应50万套租赁住房，其中大部分是集体土地上建设的租赁住房，不仅年年建，而且各区域都要建，海淀区也有相当的规模，这些租赁房源租金、租期稳定，租金价格将大大低于万科翡翠书院定价。而且北京市政府还计划推出职工集体宿舍，面向城市运行保障的服务人员和外来务工人员进行租赁。所以，普通百姓的租赁住房需求，将会得到有效满足。

　　去年北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。去年3月万科与小米合作“众筹建房”，企业以租代售，就已经被多个政府部门多次约谈。去年12月，媒体报道“中国铁建理想家”项目对外宣传“ 企业自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委立马约谈了其开发建设单位中国铁建北京欣达置业有限公司，叫停了一切相关宣传，有力地打击了部分企业的“不良意图”。

　　据记者了解，万科翡翠书院涉及的两块地总地价是109亿元，装修和建安成本大约50亿元，目前投入的总成本已有159亿元，非常理想的状态下投资回报率只有2%~3%。

　　未来万科翡翠书院会做出怎样的调整？北京万科方面表示，由于翡翠书院处于示范区开放阶段，还在收集客户意见，方案还在考量中，其他问题不便回复。

　　(房掌柜整理来自每经网)