2018第一季度：东莞实行“三价合一” 二手房交易低位运行

　　一、2018年第一季度楼市重要资讯

　　2018年第一季度，从中央到地方纷纷宣布今年的调控政策不放松，3月的两会更是奠定了今年的主基调：继续践行“房主不炒”，多主体供给、多渠道保障，大力发展租赁市场、共有产权房等，建立健全长效机制。在金融市场，继续去杠杆，防范金融风险及房地产的泡沫化，房贷利率持续上浮。第一季度，东莞开始实行“三价合一”，二手房成交受冲击较大。

　　信贷情况

　　东莞中原战略研究中心监控数据显示，2018年3月，除兴业银行利率维持不变、浦发银行利率下降外，有15家银行的整体利率较2017年10月再次上浮，华润银行和中信银行暂停接单。

　　二、2018年第一季度东莞二手住宅成交量价总结

　　根据东莞中原战略研究中心监测，2018年第一季度，东莞二手住宅的网签量为7638套，环比大幅减少33%，同比亦大减25%，回到2014年本轮调控启动时的季度成交量水平。主要原因有：①宏观上调控政策不放松、信贷持续收紧；②春节假期的影响；③春节前后开始执行的“三价合一”的影响，导致二手住宅的交易成本大幅增加，致使成交受挫。

　　网签价方面，2018年第一季度的网签均价为7756元/㎡，环比上涨11%，同比大涨32%。究其原因，一方面是因为随着最近几年东莞房价的上涨，网签均价水涨船高；另一方面，近期“三价合一”的开始执行，更对网签价的上升起到推波助澜的作用，使得网签价逐步接近真实成交价。

　　东莞中原二手住宅成交均价为20633元/㎡，套均208万元/套。

　　【注】：网签均价来自东莞市房产管理局公众信息网，比市场实际成交价偏低很多，仅作趋势分析参考。

　　按月度来看，1月份成交量虽环比上月有所减少，但是热度依然较高，成交量同比去年1月略有增加，市场交投旺盛；而到了2月，伴随着春节假期的临近、利率的持续上浮与“三价合一”的落地执行，成交量同比几近“腰斩”，回落到2015年同期的水平；三月份的“小阳春”也逊色不少，尽管环比2月成交有所放量，但同比大降1/3，同样在2015年同期的水平上徘徊。

　　二手住宅网签价的较大幅度的上升，其中既有成交量萎缩可能导致的价格差异，更主要是因为“三价合一”的实行，拉动了网签价向真实成交价靠拢。

　　三、2018年第一季度东莞各镇街二手住宅挂牌价及成交量价分析

　　【注】：观点1挂牌价的数据来源为网络监控，一手住宅均价来源为东莞市房产管理局公众信息网。观点2、3的数据来源为东莞市房产管理局公众信息网。

　　挂牌价

　　2018第一季度全市挂牌价到达顶点并开始回调

　　东莞中原战略研究中心认为，2018年第一季度，二手住宅挂牌价到达顶点并开始回落的主要原因有：

　　①.从11月开始，逐渐迎来年底传统的“购房季”，刚需和改善均加快入市步伐，交投渐旺，挂牌价开始习惯性快速上涨（2016年底亦然），并在1月挂牌价到达顶峰。

　　②.自2月开始，随着春节的临近、市场热度的减弱，且由于二手住宅挂牌均价已经超过一手成交价，存在虚高的成分，二手房回归理性报价在情理之中。

　　③.由于利率的上升、“三价合一”的执行，买房的成本已经大幅提高，成交量大幅萎缩，越来越多的购房者开始观望，甚至转向一手房，这也倒逼二手房挂牌开始回调。

　　2018第一季度东莞各镇街挂牌价“涨跌参半” 只有麻涌、东城挂牌价超过一手均价

　　东莞中原战略研究中心认为，重点片区涨跌不一的原因有：

　　①.中心城区：由于城区的业主中本地客户占比较高，资金腾挪压力相对较小，且看好本地的长远发展，并不着急出售，甚至部分客户有“惜售”心态，故挂牌价较为坚挺。

　　②.滨海片区：由于滨海湾新区、广州设南沙为城市副中心、轨道交通等的利好因素，本地客与外地客普遍看好该区域发展，故二手房挂牌价出现上涨。

　　③.临深：过去几年投资客占比较高，存量房挂牌增多，同时新房库存及潜在供应都较多，在抛售压力下，二手房的挂牌价出现松动。

　　④.松山湖：片区内呈现南北分化态势，南部产业园周边由于之前挂牌价稍高，第一季度出现挂牌价回落，北部石龙石排挂牌价则出现“补涨”行情。

　　2018年Q1东莞各镇二手住宅挂牌价及环比走势、与一手均价对比如下：

　　楼龄在5—10年的房源挂牌占近一半 房龄5年以上的挂牌价与房龄呈明显的负相关性

　　各镇街二手住宅成交量

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018年第一季度，全市二手住宅成交量环比2017年第四季度减少33%，只有企石、麻涌、石碣的成交量环比增多；同比2017年第一季度亦减少25%，只有东坑、洪梅、石排、松山湖、横沥、石碣成交量同比增加。其中，只有石碣是环比、同比均增加的镇区。而在成交量环比、同比均萎缩的镇街中，凤岗、厚街、桥头、高埗、望牛墩的环比、同比减幅均位列前10。

　　2018年第一季度东莞二手住宅成交量及环比、同比对比如下：

　　2018年第一季度各片区二手住宅成交量及环比、同比如下：

　　重点镇街价格指数

　　四、2018年第一季度东莞二手住宅成交特征分析

　　【注】：观点1的数据来源为东莞市房产管理局公众信息网，其余观点的数据来源为东莞中原成交数据。

　　套均面积、面积段

　　①受年底“购房季”带动，2018年第一季度套面环比上个季度的套面有所增大，“三价合一”后套面走低。70㎡以下占比明显上升，144㎡以下各面积段共占比9成。

　　套均面积：据东莞中原战略研究中心监测数据显示，从2017年4月份调控收紧后，随着成交价的升高、利率由打折转为上浮，购房成本日益加大，套均面积开始下降；直到第四季度，逐渐迎来年底“购房季”，随着企业主、个体老板的资金回笼到手，企业高管的年终奖发放，改善需求大量入市，像往年一样把套均面积拉大，并在2018年1月达到阶段性高点。其后，到了二月，临近春节，改善需求的释放已告一段落，并且受利率继续上浮、“三价合一”的冲击，购房成本大幅提高，中小户型开始渐受青睐，套均面积又开始呈现下降走势。

　　面积段：据东莞中原战略研究中心监测数据显示，伴随着近几年房价的升高，中小面积房源更受市场欢迎。 主要体现在，2018年第一季度的各面积段占比相较过去几年，70㎡以下占比依然有所增加，110㎡以上的各面积段占比均稳。

　　居室数量

　　东莞中原成交数据统计显示，第一季度，在二手住宅成交的户型中，受年底改善需求的影响，四居及以上户型的占比环比上一季度基本稳定；实行“三价合一”后，三居的成本提高较多，更多的购房者退而求其次，选择二居，导致二居的占比上升较为明显。三居、二居依然是成交主流，共占超7成。

　　成交单价、总价

　　根据东莞中原成交统计数据显示，2018年第一季度，随着年底“购房季”的影响及改善换房的拉动，东莞二手住宅成交的均价为20633元/㎡，套均总价为208万元/套。

　　五、2018年第一季度东莞二手住宅成交量TOP镇街分析

　　【注】：成交量数据、价格指数走势来源为东莞市房产管理局公众信息网，区域及个盘成交均价来源为东莞中原成交数据。

　　东城

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018年第一季度，受东城的学位与房产脱钩的消息带动，在全市成交整体大幅萎缩的情况下，东城二手住宅交易依然旺盛，网签1105套，同比企稳。第一季度的成交占比同样到达最近一年的峰值。

　　受个别别墅拉动，本季度东城二手房的中原成交均价为20493元/㎡，套均247万元/套。

　　2018年一季度东城成交较多的楼盘均价如图所示：

　　南城

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示， 2018年第一季度，南城二手住宅成交696套，同比、环比萎缩均较多，但成交量占全市总成交的9.11%。占比相对稳定。

　　本季度东莞中原成交均价为21650元/㎡，套均208万元/套。

　　2018年一季度南城成交较多的楼盘均价如图所示：

　　六、2018年第一季度东莞市住宅租金分析

　　【注】：此部分的租金数据、二手住宅价格来源为网络监控。

　　租金概述

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，由于春节过后迎来找工作、换工作的高峰期，带动租房市场渐热，租金也出现了上涨的行情。东莞2018年第一季度的住宅租金为30.82元/平•月，环比上季度微涨，涨幅为4.70%。同期二手住宅价格为17531元/㎡，本季度的投资回报率环比小幅上升至2.11%。

　　部分镇街投资回报率

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018年第一季度，东莞二手房的投资回报率为2.11%。

　　2018年第一季度，样本镇区的投资回报率如下（按投资回报率排序）：

　　根据监测的样本数据，按区域看，第一季度投资回报率靠前的镇区为高埗、茶山、桥头、横沥、大朗等，主要由于这些地区的二手房价格较低，提升了投资回报率。回报率较低的为松山湖、东城、南城、沙田、塘厦，尽管这些地区的租金多高于全市平均水平，但是这些地区的二手房价格相对较高，所以导致回报率垫底。

　　部分镇街代表楼盘租金一览

本表仅展示部分镇区项目的租金

　　七、东莞二手房市场第二季度展望

　　·挂牌量价：房源较多的区域如临深片区，抛售压力较大，二手房挂牌将增多，部分急于出手的业主，其二手房的挂牌价将有一定幅度的回调，以增加成交机会。预计全市整体二手房挂牌价将逐步回归理性。

　　·成交量价：受“三价合一”、利率上浮甚至停贷的影响，购房成本大幅提高，市场观望气氛浓厚二手成交量将持续在低位运行一段时间，市场需逐渐消化。部分区域二手房挂牌价的松动将带动成交价一定程度的回调。预计全市二手房成交价总体平稳，部分区域将有所回调，个别房源成交价将有较大幅度的下降。

　　·成交房源特征：随着购房成本的提高，“满5唯一”的房源由于可免去增值税和个人所得税，将持续作为市场交易的重要房源类型，受到热捧。预计中小户型（如二居）、总价较低的房源成交占比将渐多，套均面积或将继续下探；根据第一季度的成交数据推测，未来楼龄较高（如10—15年）的房源占比或将继续增加。

　　·区域：①东城：由于东城房产与学位“脱钩”的影响，第一季度东城的二手房交易放量，在全市成交的占比明显增加，预计4月份二手房的交投将迎来冲刺阶段。②临深片区：尽管有深圳“三价合一”、粤港澳大湾区规划即将公布等多重利好因素加持，但临深片区由于新房库存、潜在供应较多，二手房的抛售压力依然较大，议价空间也将加大。③滨海片区：广州城市规划把南沙列为广州唯一的城市副中心，长期来看，对滨海片区的二手房是个利好消息。随着2号线三期即将开工建设，对虎门的二手房市场同样将起到一定的积极作用。

　　·一二手联动：二手房交易税费的提高及信贷的收紧，将部分需求推向了一手，对一手而言是个利好。

　　·经纪行业：由于整体二手房交投转淡，众多中介将转战新房市场，集中力量主打新盘一二手联动，部分小中介或面临洗牌出局的困境。