当前位置:中山房地产网  > 楼市聚焦  > 谈房论市

叶剑生:投资长租公寓其实是一个很性感的生意

中山房地产网-房掌柜 2018-02-10 10:14:08来源:房掌柜 陈佩
[摘要]住房租赁风口下,做长租公寓已不是新鲜事,取个品牌名,定个小目标,摩拳擦掌进门不难,难的是运营与融资。没融资支撑运营,规模难做大。 在资本市场,没规模就没估值,没估值就没融资;没有融资,规模发展必然受 ......

  住房租赁风口下,做长租公寓已不是新鲜事,取个品牌名,定个小目标,摩拳擦掌进门不难,难的是运营与融资。没融资支撑运营,规模难做大。

  在资本市场,没规模就没估值,没估值就没融资;没有融资,规模发展必然受限。这是很残酷的恶性循环。

IMG_7361_副本.jpg

燕邻资本CEO叶剑生

  燕邻资本CEO叶剑生接受房掌柜专访时表示:“小规模长租公寓融资非常困难, 而机构资本的进入,正是将运营与资本剥离,既让运营专注运营服务,又能为资本创造稳定收益。”

  资历浅薄的长租公寓难拿融资

  对大多数长租公寓商来说,拿房源、做装修、运营等环节,需要投入大量资金,融资是获取资金支持的重要手段,但拿到融资却没那么容易,尤其是一些资历浅薄的。

  常与长租公寓商打交道的叶剑生也发现了这一点。一些年轻的长租公寓商很难得到资本市场的青睐,更别说A、B、C轮融资。服务是漫长、频繁的过程,没有资金支持,团队、经验和品牌也难已积累。

  深圳本土一家长租公寓品牌负责人告诉房掌柜:“拿房成本、改造装修、人力支出这些加在一起,一间房的投入成本在2-5万不等,需要三四年才能回本。”而回本的前提是,空房率不能超过红线,否则只能精打细算过日子。

  金融创新可以有效解决长租公寓资金来源和回报收益的问题,很多长租公寓商也有所动作。现实是,刚起步、小规模的长租公寓商并不受资本市场待见。

  市场上有一些类似房地产开发按揭贷的租金分期贷产品,但这类产品不能完全解决长租公寓商前期拿房的资金问题,而且“这钱不便宜”。 如果资本压力过大,规模就没法扩展。

  “国内私人资本比较急,等不了那么久,后端又没有类似ABS、REITs这样的公募产品,所以期限就错配了。现在要做的是引进机构资金,用较长的耐心培养项目。”叶剑生说。

  投资长租公寓是很性感的生意

  投资机构投资的项目有两类,一类是团队去找的,另一类是长租公寓商找来的。物权清晰、消防合规、回报可期,这三条红线是拿项目必须谨遵的。

  一般来说,投资机构根据项目特点来拟定投资回报要求,构建包括项目租进价、装修成本、租出价、未来租金预期以及付给运营商的品牌费、加盟费、日常运营费等要素在内的财务模型。经周密核算后,只要达到回报率要求,基本都会投。

  叶剑生希望用机构资本去帮助一些有潜质有理想、缺乏大机构眷顾的运营商,而不是赚快钱的,将资本和运营剥离,让长租公寓商更专注运营,做好客户服务,让更多黑马跑出来,打破巨头垄断的局面。

  “我不认为长租公寓是低回报行业,很多人说投资项目不赚钱,这是因为他们有运营商,运营商有一堆运营成本,不管项目有多少,人力支出是必须的。我们做投资,要把运营商的固定费用变成变动费用,需要项目才给。”叶剑生说。

  “如果只看项目成绩,对有耐心的资本来说,长租公寓稳定的现金流,能带来四到五年的回本,长达十到十五年的租期,其实是一个很性感的生意。体量起来后,未来还有IPO的预期。”叶剑生对这种生意模式颇有信心。

  长租公寓金融创新需要更多机构资金进来,仅靠民间资本来做比较长期的投资,现实可能不大。

  在叶剑生看来,先有机构的钱做前期,再有像银行按揭这样的资本,做债券型搭配,未来像魔方、自如发行ABS,就越来越成熟了。如果各个环节能接上,整个链条就打通了,行业就活起来了。

  权益型REITs风口要等三四年

  长租公寓是资金密集型行业,金融扮演着举足轻重的角色,持有运营环节的金融创新更为重要,对拥有自持物业的长租公寓商来说, REITs是目前最主要的金融创新通道。

  2017年下半年,一些类REITs金融产品陆续获批,开启了长租公寓金融创新的新世界大门,不过发行的多是债券型REITs,这类产品需要资产持有者兜底,不能解决资金流动问题。

  相比债券型REITs,权益型REITs的发行之路并没那么顺畅。目前,国内发行的能解决资金流动问题的权益型REITs项目还屈指可数,仅有新派公寓和旭辉领寓。

  两大困难摆在眼前。一是税务,中国税务制度设计与欧美不太一样,有两层征税体系,有望通过税务机制改革来解决。另一个是租期,一些无自持物业的长租公寓商,如物业租期太短,投资者不会抛来橄榄枝。

  随着一二线城市多宗70年产权只租不售土地成功出让,租期不够长的问题逐渐看到曙光,不仅租期长至70年,且持有成本大大降低。

  叶剑生预料:”这类项目做成长租公寓入市后,利润很快就有四五个点,两到五年后,能做到六到七个点,再加上物业增值,发行权益型REITs非常有可能。最快三四年,中国住房租赁证券化风口才会真正到来。”


分享到:
责任编辑:余德艳

【转载声明】转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】出于传递更多信息之目的,房掌柜转载的内容均注明出处和作者,但并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如转载内容涉及版权事宜,请联系房掌柜采编中心删除,电话020-38891573,邮箱27312702@qq.com

 

新闻排行

  1. 12015年积分入户入围名单: 总指标4400个仅用3861个
  2. 2严控之下2017年中山楼市量跌价涨 2018年预计以稳为主
  3. 37年超2.7万人积分入户中山 2018年积分数据有望按天公布
  4. 4碧桂园约5亿竞得南头将军村商住地块 楼面价4580元/平米
  5. 5力高澜湖峯景72-111㎡山景洋房展示区开放
  6. 6恒大地产进军中山坦洲首个项目 恒大名都带来新元素?
  7. 7千呼万唤始出来!融创月湾首府营销中心10.5盛大开放!
  8. 8176㎡大户豪宅 彰显远洋“世家”文化
  9. 9新秀崛起!2018中山这几个区域或大热
  10. 102018中山楼市怎么走? “首限”后楼市政策大盘点

新闻推荐

  1. 1港澳同胞福利来啦!9月1日起凭居住证可在大湾区购房
  2. 2东莞8月出让多宗商住地 土地市场回归理性
  3. 3SOHO中国潘石屹: 即便房价跌50% 我们也还能活着
  4. 4前七月全国近800宗土地流拍 地价将如何影响房价?
  5. 58月各地频繁加码调控 楼市进入深度博弈期
  6. 6深耕粤港澳大湾区 龙光地产上调销售目标至700亿
  7. 7深圳:土地整备利益统筹项目以街道为界限
  8. 8粤台学子十载中山情共谱两岸和平发展声
  9. 9紫马岭公园北门西门将大变样
  10. 10住建部约谈海口等5市:严厉打击投机炒作,遏制房价上涨

楼盘推荐

视频推荐