京城首拍收金百亿 远洋首创61亿夺孙河“限价房”宅地

　　新年钟声刚敲响，北方地区便遭遇大面积降温。在强劲的北风扫荡下，北京最低气温降到零下八摄氏度。但京城的土地市场，依旧具有相当的热度。

　　1月4日，北京迎来2018年第一场土拍，丰台、朝阳、密云三宗地块公开出让，总出让面积17.59万平方米，总起拍价82.24亿元，均采用“控地价、限房价、竞自持、竞方案”的出让方式。

　　虽然有多重限制，但三幅限价房地块仍吸引了电建、龙湖、中粮+旭辉+恒基、首创+远洋等26家主体参拍。

　　最终，电建、首创远洋联合体、京投发展突出重围成功落子，土地总出让金97.18亿元。竞拍轮次，溢价率均不高，最高溢价达50%。

　　总的来说，北京针对土地出让的限制政策仍然起着重要的作用，使得企业拿地越来越趋于理性。

　　首创远洋61亿孙河夺地

　　朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块可以说是此次最受关注的土地。

　　资料显示，该地块用地性质为纯宅地，土地面积90394.03平方米；建筑控制规模控制在99433平方米；挂牌出让起始价为55.79亿元，竞买保证金为17亿元。同时，商品住房销售均价须不超过68924元/平方米，最高销售单价不得超过72370元/平方米。

　　较高的竞价门槛使得不少企业却步，参拍的开发商亦大多选择抱团的方式。该地共吸引了4个竞买主体，为中粮+旭辉+恒基，首创+远洋，龙湖+首开，以及石榴集团。

　　竞拍过程几无波折，最终首创远洋联合体以61亿代价夺地，楼面价61348元/平方米，溢价率9%，未达到竞自持的条件。

　　根据出让条件，该地块容积率在1.1，建筑高度也控制在12米。市场分析，宗地预计将建成低密度洋房与别墅。

　　事实上，孙河也属于北京新兴的高端住宅区。有分析显示，孙河是目前是北京唯一一块先规划、后卖地、再建设的低密度住区，土地容积率平均在1.1左右，是北京目前和未来的终极改善区域。

　　孙河区域内有比较多别墅、类别墅项目，如首开琅樾、中粮瑞府、景粼原著、泰禾北京院子等，售价在7.4万元至10万元/平方米之间，而孙河整体房价在6.4万元/平方米左右。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示：“出让的地块临近中央湖，位置较好。同时规划容积率的条件不太高，竞得人能通过拉高拍低的方式，规划出别墅产品。”

　　郭毅表示，别墅产品的定价空间相对也更加充分，地价部分因较低也能提振一部分的销售额，这幅地块的市场前景是相对乐观的。

　　据了解，2017年5月，中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元、溢价率31.1%竞得孙河西甸村居住地块，折合可售楼面价5.13万元/平方米左右。

　　9月7日，泰禾以总价59.6亿，自持36%拿下孙河一宗面积9.99平的宅地，溢价率49%，折合楼面价6.9万元/平方米，商品住房销售均价不超过68，245元/平方米，最高销售单价不超过71，657元/平方米。照此看，此次出让土地楼面价还算中肯。

　　电建、京投落子丰台密云

　　北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期（第七宗）NY-001等宗地，是今日土拍参拍房企最多但拍卖时间最短的地块。

　　该地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地面积21975.01平方米，建筑控制规模为41704平方米，挂牌出让起始价为13.5亿元，竞买保证金为4.1亿元。同时，销售均价须不能超过61881元/平方米，最高销售单价不超过64975元/平方米。

　　该地块吸引竞拍的房企多达14家，包括电建、华发、中骏、中海、金科、石榴等。但竞价轮次只达到9轮。最后，电建仅用不到10分钟便成功夺地，成交价16.75亿元，溢价率24.07%。

　　据了解，进入2018年电建已落下两子——1月2日，中国电建联合南国置业以底价25.1亿元夺得重庆主城区鱼洞组团一宗257亩商住地块，成交楼板价4781元/平方米。

　　最后一宗出让地块，北京市密云区檀营乡MY00-0103-6002地块R2二类居住用地同样“速战速决”。竞拍开始，东亚新华、建工、京投、中铁建、中骏、卓越轮番举牌。

　　在第14轮，建工报价19.43亿，触及地价上线，转入竞自持环节。京投发展率先报出自持2%但无人跟进，主持人随即宣布成交。最终成交楼面价15277元/平方米，溢价率50%。

　　资料显示，该地块用地性质为R2二类居住用地。土地面积63574.44平方米；建筑控制规模控制在127149平方米。

　　该地挂牌出让起始价为12.95亿元，竞买保证金为3.9亿元。同时，商品住房销售均价不超过25607元/平方米，最高销售单价不超过26887元/平方米。

　　另外，上述两宗地执行“90/70政策”，即不配建保障性住房，项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

　　据了解，90/70政策最初出台于2006年，在多地都有执行。当时有市场评论，该政策堪称调控最硬的指标。

　　不过，到2016年这种“一刀切”的政策，因难以适应市场和企业的需求，在不少地方已难以执行。如2016年2月29日，广东省政府就正式发布通知，取消该限制性措施。而北京目前仍是90/70政策最有力的执行者。

　　目前，北京正努力从源头上控制住宅价格。一方面增加土地供应，另一方面“限地价”等多种政策齐下。

　　资料显示，从去年开始，“限价房”地块已越来越常见。“限房价、竞地价、竞自持”的住宅用地去年累计成交43宗，占2017年北京全年住宅成交建设用地面积的约70.4%。

　　在土地供应结构上，共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模逐渐增加。据透露，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地。

　　在土地供应量方面，2018年1月4日到2月6日，北京将成交26宗土地，起始价约641.4亿元。其中将在1月份成交的有20宗。这26宗土地含23宗住宅地块，远超2017年同期，亦超历史同期。

　　回望2017年，北京密集供应了住宅用地多达91宗，规划建筑面积超过1，229万平方米。与2016年相比，住宅用地数量增加了74宗，规划建筑面积增加了978万平方米。