万科的秘密：大手笔拿地、年底冲量与物流商业做第一

　　公布2017年9月份销售业绩一天之后，万科如期召开了电话会议，董秘朱旭向投资者详细解读了9月份销售情况以及公司未来展望。

　　2017年房企赛道已过四分之三，前三季度，万科无疑取得了十分亮眼的成绩。1-9月份，万科累计实现销售面积2664.5万平方米，销售金额3961亿元，同比增长51%，超越去年全年销售业绩，距离四千亿大关仅一步之遥。

　　此前投资者担忧的土地储备不足境况也在今年得到了缓解，据朱旭透露，1-9月份，万科共新增143个项目，合计总建面3355万平方米，权益建面2271万平方米，权益地价1891亿元（含广信资产包），平均楼面地价8326元/平方米。

　　进入第四季度冲刺期，投资者更加关注的是万科的全年销售、盈利情况以及经营性物业发展。

　　今年拿地仍有盈利空间

　　继8月砸下301亿收获24个项目后，9月份，万科继续在土地市场展现进取态度，全月新增23个项目，合计总建面490万平方米，权益建面321万平方米，权益地价228.72亿元，平均楼面地价7128.6元/平方米。

　　其中，12个通过公开招拍挂获取，10个通过主权收购获取，1个通过招拍挂主权收购结合方式获取。

　　1-9月份，万科共计新增143个项目，合计总建面3355万平方米，权益建面2271万平方米，权益地价1891亿元（含广信资产包），楼面平均地价8326元/平方米。

　　今年以来，万科一改以往在土地市场上的保守作风，在土地市场攻城掠地，前9月就以相当于3961亿元销售额的47.74%比例大规模揽储，异于往常的举动引发投资者高度关注，有投资者直指：这是否意味着万科对房地产后市非常乐观？

　　对此，朱旭就表示，目前我国的城镇化率为50%多，距离70%多的国际线尚有20个点的上升空间，这个阶段往往是人口向都市圈凝聚、城市功能进行重新构造的阶段，针对这样的城市圈进行投资，万科认为还是有盈利空间和可持续发展空间的。

　　但也有投资者提出，在当前土地市场价格高企情况下大肆揽储，是否仍然存在盈利空间？

　　对此，朱旭则回应称，一方面，万科一直将发展重点放在一线、二线城市及其周边城市圈，因为新增了很多位于一线城市的土地储备，所以万科的平均地价有所拉高。

　　朱旭披露，万科今年新增土储中，南方区域占比28%，上海区域占比19%，北京区域占比22%，中西部占比32%。但万科8000多的地价相较于一二线城市当前的房价，仍然具备盈利空间。万科监测的14个主要城市，9月份销售均价约为17398元/平方米。

　　另一方面，朱旭亦指出，万科主张认为，未来房地产行业会从短周期、快周期的开发模式向多种存量资产并存的持有型物业经营模式转变，这也是万科一直在探索的，所以万科今年的想法也是要在核心城市的核心地段获取一些可以长期持有的经营性物业。

　　物流、商业要做到数一数二

　　万科对于经营性物业的重视，在此次电话会议中也有所体现。介绍万科9月份业绩情况的时候，朱旭就特地点名介绍了万科物流地产以及长租公寓泊寓的发展情况。

　　朱旭表示，9月份万科斥资2.86亿元新增天津、长沙、西安、昆山四地4个物流地产项目；1-9月，万科新增物流项目23个项目，总面积165万平方米。

　　“万科从2014年开始进入物流地产，截止目前共进入25个城市，新增41个项目，总面积313万平方米，客户主要来自快递业（占比47%）和电商零售（占比30%）。”

　　万科此前宣布参与的普洛斯私有化大单，朱旭则称，目前私有化仍然在进行当中。普洛斯在中国有超过5000万平方米的物流地产面积，而万科仅为300万平方米，参与普洛斯私有化更多的是学习其先进的物流地产经验。

　　万科泊寓则已进入28个城市，获取房间数8.4万间，开业6个月项目出租率约为93%。

　　朱旭表示，万科在长租公寓方面是轻重各半，首先，诸如深圳、厦门这些很好的一二线城市，万科选择的是重资产模式，因为万科认为这些城市持有资产是有增值价值的。其次，重资产可以一个比较长的周期进行设计和装修，更好地为租客提供一个很好的长期保障。

　　万科认为，重资产租金未来一定会慢慢定期上涨，一次性投资下去，未来NOI的回报也会不断提升。如果是轻资产期以后再续租，成本可能就不一样了，“以万科的资金实力和融资优势，更善于做重资产运营的长租公寓。”

　　虽然朱旭认为万科当前所实施的并非多元化战略，而是围绕城市发展和消费者升级诉求来提供一切与不动产相关的衍生业务，但无可置疑的是，万科正在尝试更多的可能。

　　万科五大业务当中，最核心的主营业务仍然是住宅开发与物业管理，优势业务则为物流地产和商业，探索业务则包括教育、养老、滑雪度假等。

　　其中，朱旭指出，物流地产、商业地产，目标是“要做到行业内数一数二的位置”。

　　一般而言年底都会冲量

　　2017年房企赛道已过四分之三，进入第四季度冲刺期，在房地产集中度不断提升背景下，大房企在规模上你追我赶境况也日益白热化。与此同时，房地产面临的调控政策和金融杠杆，都给房企四季度的销售带来不确定性。

　　朱旭介绍，一般大家都说“金九银十”，但今年前9月，万科销售金额前三高却分别出现在3月、6月和1月，实现销售额分别为636.4亿元、491.3亿元和481.2亿元，而“金九”录得销售额463.2亿元，排名第四。

　　朱旭称，从数据上看，上半年公司销售属于量价齐升的阶段，对比三季度和二季度的销售额就会发现，环比出现了轻微下跌，这说明下半年销售增速已经有所放缓。

　　但她同时指出，受益于9月份深圳、北京预售证审批制度有所放松，集团在深圳和北京的销售额都有了较大程度的提升，深圳环比上升了150%，北京环比上升了347%，9月份北上深三个城市销售占比达到了31.5%，而8月份的比重仅为15%。

　　受一线城市占比较大因素影响，万科9月份签约销售均价环比出现了较大幅度的提升，达到13523元/平方米。

　　或许是基于这方面考量，朱旭在回答投资者关于利润问题时，亦审慎回应称，今年万科净利润率将会比去年好一些，权益比则将维持以往均衡状态，维持三七开。但受到按揭政策变化以及首付贷利率上涨影响，万科回款情况略微受到影响，上半年回款率略有下降，而三季度回款率应当与上半年保持在同一水平。9月份认购率按金额计算也仅为55%，较之前的60%及以上略有下降。

　　展望下半年，朱旭表示，仅就万科而言，四季度的销售情况肯定不会像上半年那么强劲，但跟三季度差不多水平应该是有可能，毕竟一般而言到了年底，“所有的房地产企业都会冲量”，预计全年销售同比肯定是增长的。

　　此外，就此前传言万科收购俄罗斯商业地产投资企业O1 Properties30-51%股份事宜，朱旭则以“目前没有收到确切的信息”、“这种项目很小，达不到披露标准”作为回应。

　　朱旭同时还称，万科进入海外的投资步伐其实并不是特别大，更多的是财务投资角色，希望在在海外投资过程当中跟当地的基金机构、开发商合作去边投一点钱边学习。