中山房产市场火热带二手房 房贷未还清如何卖房?

　　置业学堂

　　近段时间，中山房地产市场火热的交投切实带动了本地二手房交易。无论是出于套现还是小房换大房的原因，不少人都希望趁市道好时把手头房子卖个好价钱。不过，正是由于近期房价波动，个别二手房买卖中也出现了纠纷，当中不少更是未有完成还贷的房源。那么，究竟在房贷未还清的情况下，如何才能顺利卖房?

　　置业案例

　　房价涨，房子转让闹出纠纷

　　市民李先生于2009年购买了一套电梯房，并取得房产证，但李先生是通过贷款买的房屋，银行贷款还未还清，房屋就去做了抵押。去年8月，李先生与郑女士签订了买卖合同，郑女士交付了首付款并等待过户事宜。

　　然而，房子卖完不久后，由于房价上涨，李先生感觉房子卖便宜了，于是李先生起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效，以达到收回房子的目的。

　　法院经审理后认为，李先生的请求不符合公平原则，为维护交易安全及市场交易的流转，驳回了他的诉讼请求。

　　针对这一案件，法院点评称，首先，因李先生对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前，所购房屋不能办理过户手续，因此李先生所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。第二，李先生与郑女士签订的合同是双方真实意思的表示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，郑女士给付了部分房款，目的在于让李先生将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此李先生应及时还清银行贷款，况且李先生已将房屋交付给郑女士。因此，为了维护市场交易的秩序及公平公正的原则，李先生要求确认合同无效，不符合法律规定，所以，法院驳回李先生的诉讼请求是正确的。

　　记者了解到，房屋买卖交易流程中牵涉贷款时，必须先过户，银行再放款，就像是先缴税再过户一样是交易规定程序。一般来说，有行业人士告诉记者，采用商业贷款的房屋，买卖双方达成买卖协议后一起到相关银行申请贷款，申请贷款前要先把首付款在银行做资金监管。银行会审批是否可以贷给买方，当银行审批通过后会通知，然后买卖双方去房产交易所办理过户手续，期间会在交易中心签订买卖契约的。买方交完税费后就要把银行监管的首付款划给卖方。房产证下来后买方送去银行做抵押，银行会把款打到卖方的账户，交易完毕。

　　如果是公积金贷款的话，过户前卖方要先去银行做首付款的资金监管，另要让买方出具一个剩余款项的欠条，然后去办理过户，手续同上。等到出证后买方拿着已过户完毕的房产证去申请公积金贷款。此贷款会打到买方的账户，然后买方再把钱付给卖方以换回欠条，交易完毕。

　　房贷没还完要卖房一般用这几个方法

　　首先，如果自己有足够的资金，可以将余款一次还清，然后进行买卖。买家可以申请商贷或利用他的公积金贷款来买房。如果你要卖房首先要还完银行贷款，撤销抵押，等大概15个工作日，取得银行开出的撤销抵押证明，拿到当地的房产局办理撤销商品房备案手续，等大概15个工作日房产局出示撤销备案手续后，就可以把房产转为买家的名字了。

　　其次，如果自己没有足够的资金还贷款，但买房的首付款足够付清剩余贷款，那么可以利用买家的首付款来还清贷款。实施办法是找一个大型且规范的中介公司或知名贷款服务公司做担保，通过资金监管账户还清公积金后，再进行买卖。

　　第三，如果自己的资金不够，即使加上买家的首付也不够还清贷款，可以找大型且规范的中介公司或是知名贷款服务公司做垫资，然后做中间担保，再进行买卖。但一般来说，这是要收垫资费用的，一般是需垫资额的数个百分点，以及一些卖房的手续费。这些费用可以通过买卖双方协商支付方式。

　　最后还有一种方式，叫转按揭。所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，不少城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。