都市圈将成紧密“朋友圈”中小城市房地产还有潜力

截至2015年底，上海地铁线路全长只有617公里，仅仅延伸到昆山的花桥镇，而东京地铁线路全长2500公里。如果上海地铁网能覆盖嘉兴、苏州、太仓、昆山这类卫星城，就可以把人口和资本吸引到核心城市，从而发展周边中小城市。届时，这些城市房价也将会有一轮快速上涨。

　　目前，一线城市房价与周边卫星城市房价相差七八倍甚至十多倍。从海外经验看，通过大都市圈建设，较大的成本落差将引导一线城市的部分产业疏导到周边卫星城市，部分人口也将跟随迁移。由于周边卫星城市适合发展养老产业，一些退休老年人也会选择在周边卫星城居住，从而享受更加舒适的生活环境。

　　部分在一线城市工作的年轻人也会选择在周边卫星城市居住，虽然通勤成本较高，通勤时间较长，但可以减缓高房价的压力。不过，薛建雄认为，这还取决于这个城市原先的经济基础。如果一些新兴城市的经济底子太薄的话，可能再大的投资，也不会有很明显的作用。

　　房企无需再赌大城市土地

　　对于开发商来说，究竟哪一类城市是一线城市之后的投资首选呢。在城市分化和“马太效应”越来越明显的大背景下，房地产企业和相关金融企业并不需要布局越来越多的陌生城市。

　　像上海这样的大城市，拥有先进的管理经验、技术及人才、品牌集聚、市场多元、大量的资金等优势，上海都市圈其他城市在其周围呈扇形分布。

　　如今，上海正在通过高地价、高房价把低端产业和人口挤出去，为高端产业和人口腾笼换鸟。这不仅有利于构建合理的产业分工体系和竞争合作关系，还有利于构建新的资源要素分配渠道。

　　欧阳捷告诉记者，都市圈的建设能否取得实质性成效，很大一部分取决于以交通为主的基础设施建设，这不仅需要一线城市与周边卫星城市政府之间紧密合作，还需要中央政府相关职能部门加强规划与协调。

　　在有了基础设施配套和市政设施配套之后，公共服务的一体化和快速路网一体化并行，才是都市圈的真正内涵。比如，在都市圈范围内，城市间的分工协作，上海的老人可以在独墅湖颐养天年，上海的医生也可以到盛泽小镇上坐诊，吴江的居民也可以到上海的医院就医，上海的中小学也可以在昆山办分校，苏州的学校也可以招收上海的小孩，都凭居住证与社保一卡通。

　　欧阳捷表示，有了便捷交通路网后，在一个更大的空间范围内，让各个城市获得互相配套、错位发展的机会，大家相互依存、合作共赢、增加商机，都市圈讲的是时间圈的概念，而不是距离上的远近。

　　只有教育、医疗、社保统筹发展，才是真正意义上的都市圈，城市之间有了相互之间的协调关系，彼此之间的资源可以调剂，可以统筹，可以共同发展，比如苏州之于上海，镇江之于南京。

　　人、钱、地，还有产业和配套都成了相互协作共同发展的关系。使得都市圈成为紧密的微信朋友圈，而不是相互竞争关系。当超大城市和大城市打破行政垄断界限，用经济方式敞开胸怀，把中小城市纳入怀抱，还能把自身产业做布局调整。

　　对开发商来说，都市圈里的城市群发展起来了，人口规模也就控制住了，房企也无需再“豪赌”特大城市的土地，风险和投资收益都能得到好的保证。

　　对购房者来说，选择在上海上班，居住在卫星城；或者创业在卫星城，业务谈判去上海的模式，有机会降低购房成本，提高生活质量。

　　对上海这样的大城市来说，可以有效分流常住人口，减轻管理压力和有效解决公共设施建设、服务资源的不足。对城市、居民、企业都是好事。只是要实现这样的愿望，还需要上海、南京等超大、特大城市加强对周边的辐射力度，把优质资源移到和周边城市接壤的城区。